Cautare




, Contributor

Servicii Financiare & Imobiliare & Auto

Imobiliare |
|

Forbes Real Estate Outlook 2021. Pe linia de plutire

Brusc și pe neașteptate, pandemia a determinat o schimbare profundă de paradigmă. Pe toate planurile. Și, chiar în contextul unei reconfigurări, piața imobiliară a rămas pe linia de plutire. Chiar pe plus, pe anumite segmente.  
Office,Building,In,Bucharest,Romania,During,Cloudy,Summer,Day

Dezvoltatorii nu și-au oprit activitatea în 2020, iar tranzacționarea locuințelor s-a menținut pe un trend favorabil, în pofida incertitudinilor de la debutul crizei COVID-19. Față de criza economică din 2007-2008, când piața imobiliară s-a prăbușit și, brusc, a trecut din mâna investitorilor în cea a cumpărătorilor, de data aceasta pandemia nu a reușit să blocheze investițiile. Dacă 2008 i-a prins pe români fără lichidități, fapt ce s-a soldat cu stagnarea prețurilor și retragerea investitorilor, în 2020, cu mici fluctuații, lucrurile au mers într-o direcție bună. Pe de o parte, pentru că nevoile încă există, iar tranzacțiile nu au suferit scăderile anticipate la debutul pandemiei. Însă, clienții au devenit mult mai exigenți și precauți. Pe de altă parte, investitorii imobiliari și-au diversificat oferta de spații de vânzare și închiriere, ceea ce înseamnă o plajă mai largă pentru clienți.

Anul 2020 a adus și o redefinire a stilului de viață. Modul de lucru, de învățat, de socializare, de transport, de recreere, de cumpărături, toate s-au schimbat pe parcursul ultimului an. Iar aceste schimbări au adus cu sine și revizuirea spațiilor în care oamenii își petrec timpul: casa, biroul, magazinele, restaurantele etc. Privind retrospectiv, comportamentul consumatorilor s-a schimbat într-un mod dramatic și într-un ritm accelerat, evoluția pieței de real estate fiind influențată semnificativ de toate aceste variabile.

Însă, piața imobiliară a fost mult mai pregătită pentru a face față unei eventuale crize determinate de pandemia de COVID-19 față de cum era în 2008, pornind de la jucătorii care activează acum în acest sector și până la abordarea rezervată a băncilor cu finanțările acordate proiectelor imobiliare. „Suntem mult mai pregătiți acum ca industrie – avem jucători profesioniști, noi, în calitate de consultanți, suntem mult mai pregătiți să ne înțelegem și să ne susținem clienții, dezvoltatorii sunt mai adaptați și atenți la ceea ce fac, chiriașii știu exact care este componenta de costuri și ce au nevoie din punct de vedere imobiliar. Chiriile sunt sustenabile în toate sectoarele, în condițiile în care nu au ajuns nici acum la nivelul la care erau în 2008 sau în 2007. La fel și randamentele, care nu au atins minimul de 5,5% din 2007”, spunea Silviana Petre Badea, Managing Director JLL România în prima lună de pandemie.

Pe de altă parte, 2007 a fost cel mai bun an ca volume investiționale. „Dar era o bulă, pentru că într-un interval de 2-3 ani în care nu s-a întâmplat nimic s-a ajuns la o creștere foarte mare, urmată apoi de o scădere și mai mare”, își amintește Andrei Văcaru, Head of Capital Markets JLL România. De asemenea și felul în care s-au comportat băncile este important. În 2007, băncile finanțau terenuri și proprietăți care nu aduceau niciun venit. Mai exact, finanțau până la 85% din valoarea proiectului, astfel că, în momentul în care piața scădea cu mai mult de 15%, orice capital al proprietarului era diluat complet și restul pierderii începea deja să se resimtă în buzunarul băncii. Acum nu mai este însă cazul. Sunt finanțări de 65% pentru cele mai bune proiecte, dar media pieței este mult mai jos.

„Au dispărut băncile cu apetit pentru risc care conduceau piața și puneau presiune pe piață. Au apărut jucători locali, precum Banca Transilvania, cu o vedere foarte precaută în materie de finanțări. Și asta va juca un rol foarte important în ceea ce se va întâmpla în perioada următoare, indiferent de desfășurarea evenimentelor”, continuă el.

Încă de la începutul anului, consultanții de la JLL estimau că volumul investiţiilor imobiliare va depăşi în 2020 1,1 miliarde de euro, în condiţiile în care tranzacţii de peste 700 de milioane de euro erau deja semnate sau în proces de due dilligence. Piața de real estate și-a demonstrat reziliența în perioada pandemiei de COVID-19, astfel că potrivit raportului Romania Investment Marketbeat, lansat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, volumul total investit în active imobiliare în România a ajuns în 2020 la 914 milioane euro, în creştere cu 28% faţă de 2019. O creștere notabilă, având în vedere că 2019 a fost la cel mai ridicat nivel de după criza din 2007. Segmentul cel mai activ a fost de departe cel de birouri, cu valori ale tranzacţiilor estimate la aproximativ 784 de milioane de euro, reprezentând 86% din volumul total al investiţiilor. Segmentul industrial şi logistic a atras 9% din capital, în timp ce restul de 5% a fost împărţit între sectoarele de retail şi cel hotelier. În total, au fost tranzacţionate 24 de proprietăţi generatoare de venituri în 2020, cu o medie de 38 de milioane de euro per proprietate, aceasta fiind una dintre cele mai ridicate astfel de valori în piaţa imobiliară locală din ultimul deceniu, mai arată raportul citat.

Cele mai mari şase tranzacţii au fost reprezentate de proiecte de birouri, inclusiv vânzarea portofoliului local de birouri al NEPI Rockcastle către AFI Europe. Tranzacţia a implicat patru clădiri din Bucureşti şi Timişoara cu o suprafaţă totală de 118.000 mp închiriabili, ce au fost vândute pentru 307 milioane de euro, cea mai mare tranzacţie de birouri semnată vreodată în România. Pragul de 100 de milioane de euro a fost depăşit şi de o serie de alte tranzacţii de birouri, cea mai relevantă pentru piaţă fiind achiziţia Floreasca Park, un proiect de birouri cu un GLA de 38.000 mp, de o asociere între Zeus Capital Management şi Resolution Property (Fosun), marcând intrarea investitorilor chinezi pe piaţa de birouri din România. „România a arătat în 2020 semne clare că a atins un nou nivel de lichiditate în piaţa imobiliară, volumul total al investiţiilor fiind aproape de 1 miliard de euro, într-un an marcat de provocările pandemiei”, a declarat Tim Wilkinson, partener Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

Podiumul este completat și de preluarea pachetului majoritar de acțiuni al dezvoltatorului imobiliar Globe Trade Centre de la gigantul american Lone Star de către Optima Investment. Tranzacția se ridică la 125 de milioane de euro. O altă tranzacție semnificativă pe piața locală este achiziția centrului de afaceri Global City din Pipera de la un fond al Global Finance de către fundația Onassis, pentru suma de 55 de milioane de euro. Proprietarii Dedeman, Dragoș și Adrian Pavăl, au cumpărat de la Forte Partners clădirea a treia a complexului de birouri The Bridge din București, la un preț de 53 de milioane de euro, proces ce a definitivat tranzacția de circa 200 milioane de euro, începută în 2018. Vânzarea unui portofoliu format din trei clădiri de birouri de talie medie (Vivido Business Center, Advancity Business Center și Cube Office), dezvoltate de grupul Hexagon, controlat de antreprenorii Raul Ciurtin și Florin Mariș, către familia Andrea și Ferenc Korponay pentru suma de 30 de milioane de euro este cea mai mare tranzacție, ca mărime, din Cluj‑Napoca, semnată în 2020.

Cu o pondere de 96% din investițiile industriale, dezvoltatorul logistic CTP a fost cel mai activ investitor în acest sector. CTP a dobândit trei proprietăți logistice (Equest Logistic Park – 30 milioane euro, A1 Business Park – 25 milioane de euro și Mobexpert Logistic Park – circa 25 de milioane de euro) și și-a consolidat poziția de cel mai mare jucător de pe piața logistică din România.

Pe sectorul rezidențial, 2020 s-a încheiat cu un record al tranzacțiilor (602.805 imobile, cu 62.625 mai mult față de 2019).

Orașele regionale au acoperit doar 6% din volumul total de investiții, în timp ce Bucureștiul a atras majoritatea covârșitoare, conform raportului Romania Real Estate Market Outlook realizat de CBRE. Investitorii s-au concentrat mai mult asupra Capitalei în 2020, deoarece cererea a devenit puternic polarizată. În 2019, orașele regionale au reușit să atragă 35% din capitalul investit.

În 2021, Tim Wilkinson, partener, Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox se așteaptă la o cerere consolidată din partea investitorilor din sectorul industrial şi logistic, pe termen mediu existând previziunea că această clasă de active imobiliare va deveni unul dintre primele două cele mai active sectoare, împreună cu cel de birouri. Acesta anticipează atât o perioadă pozitivă în următoarele 12 luni pentru piaţa imobiliară în ansamblu, cât şi anumite volume care vor atrage un interes crescut din partea unor noi investitori. Tot în 2021 se va finaliza și tranzacția începută în decembrie 2020 prin care dezvoltatorul imobiliar austriac S IMMO a preluat pentru 97 de milioane de euro clădirile de birouri Campus 6.2 și Campus 6.3 construite de Skanska.

O evoluție pozitivă se consemnează și în rândul companiilor care asigură servicii de property management, conceput apărut în România în urmă cu circa 10 ani. Printre cele mai importante companii care asigură astfel de servicii sunt: Cushman & Wakefield Echinox (gestionează peste 420.000 de mp atât în București, cât și în principalele orașe din țară), Colliers (circa 530.000 de mp de spații industriale și de birouri), Global Vision (administrează peste 700.000 de mp), CBRE (cel mai mare jucător, care la nivelul Europei Centrale și de Est, administrează o suprafață totală de 7,5 milioane de metri pătrați de spații de birouri, centre comerciale și spații industriale)

Anul trecut, compania de consultanţă imobiliară Colliers a luat în administrare prima clădire de birouri a complexului Equilibrium, dezvoltat de Skanska în Capital, fiind al doilea mandat obţinut de Colliers din partea echipei Skanska. Tot în 2020, Global Vision a anunțat că va asigura servicii de property management pentru birourile Hagag de pe Calea Victoriei, pentru Moxy, cel mai nou hotel din Centrul Vechi operat de Apex Alliance Hotel Management și pentru proiectul rezidenţial H Pipera Lake, dezvoltat de Hagag Development Europe. Cushman & Wakefield Echinox a fost desemnată Property Manager pentru clădirea de birouri Ţiriac Tower din Bucureşti, iar compania CBRE a fost desemnată să asigure servicii de property management pentru clădirea de birouri Ethos House, amplasată în zona Floreasca din nordul Capitalei (CBRE mai asigură servicii de property management și pentru proiectele dezvoltate de compania One United Properties în nordul Bucureștiului). Premier Estate Management, una din principalele companii de consultanţă imobiliară activă pe piaţa locală, și-a extins în 2007 activităţile prin integrarea serviciilor de property management în portofoliul agenţiei.

Anul nici nu a început bine, că echipa de property management de la Cushman & Wakefield Echinox a și anunțat preluarea administrării proiectului de birouri Floreasca Park din Capitală, al cărui principal chiriaş este Oracle.

În plus, Milluu, un start-up care digitalizează procesul de închiriere de apartamente, a investit în 2020 1 million de euro într-un serviciu de property management. „Închirierea și managementul unui apartament nu trebuie să mai consume timp proprietarului. Eficiența este cuvântul de bază. Milluu Select ne permite să aducem această inovație pe piața locală, dar va asigura totodată bazele unei viitoare expansiuni în regiunea Europei Centrale și de Est pe care o planificăm pentru 2021‑2022”, a declarat Florin Stoian, fondator și CEO Milluu.

Mihaela Petruescu, Head of Property Management în cadrul firmei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, susține însă că property management-ul este, în primul rând, despre oameni şi mai puţin despre procese şi proceduri.

„În procesul de vânzare, închiriere şi administrare a proprietăţilor şi activelor imobiliare, într-o lume inundată de informaţii irelevante, claritatea înseamnă putere. Informaţia a fost întotdeauna regina jocului, dar lucrurile s-au schimbat. În domeniul nostru, ne bazăm pe serviciile de research, iar calitatea informaţiilor si claritatea cu care sunt transmise ajută clienţii să ia cele mai bune decizii, operaţionale şi investiţionale”, afirmă Mihaela Petruescu. În opinia ei, eterogenitatea forţei de muncă influenţează şi ea furnizarea serviciilor de property management, deoarece atât chiriaşii, cât şi administratorii clădirilor relaţionează zilnic cu generaţiile Y (millennials) şi Z, dar şi cu categorii de clienţi cu nevoi şi aşteptări complet diferite.

 

 

 

Volumul total investit în active imobiliare în România a ajuns în 2020 la 914 milioane euro, în creştere cu 28% faţă de 2019

 

320.000 mp de spații de birouri livrați până la finalul anului 2021

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii