Ultimii șapte ani au fost, în privința sectorului rezidențial, dominați de achiziții prin programul guvernamental Prima Casă și prin ascensiunea fără precedent a apartamentelor noi de pe segmentul low-cost, o alternativă viabilă la achiziția unei locuințe vechi, construite înainte de 1989. Din perspectiva clientului final, lucrurile sunt însă în plin proces de schimbare. „Suntem foarte optimiști în noua poziționare a segmentului rezidențial, așteptările clienților au evoluat, au apărut cerințe complexe din partea generațiilor de consumatori tineri“, spune Raluca Crișan, marketing manager Immochan România, companie care, în cinci ani de activitate în România, este cunoscută mai ales pentru postura de partener privilegiat al hipermarketurilor Auchan, alături de care deține în Romania 23 de centre comerciale, dar care înregistrează în prezent un succes semnificativ și pe piața rezidențială.
Citește și: Acum e momentul publicității TV!
Immochan dezvoltă la Brașov, în parteneriat cu Daniela Kasper, ansamblul rezidențial Avantgarden, cu un total plănuit de 3.000 de apartamente din care în prezent sunt gata 570 de locuințe, distribuite în 13 blocuri. De notat este că 564 dintre acestea erau deja vândute în luna februarie 2017, când Tatian Diaconu, CEO al companiei Immochan România, spunea: „Avem o cerere foarte mare în acest moment, dar intenționăm să păstrăm acest ritm de 13 blocuri pe an. Am putea să vindem cu 50-60 de apartamente mai mult, dar ar însemna să mărim foarte mult perioada de livrare și vrem să menținem controlul“.
Cel mai probabil, o parte din succesul înregistrat de Immochan pe segmentul rezidențial brașovean se datorează și faptului că orașul de sub Tâmpa reprezintă o destinație turistică importantă – Brașovul s-a situat, anul trecut, pe locul al doilea la numărul de sosiri înregistrate în structurile de primire turistică, atât din perspectiva turiștilor români, cât și a celor străini, potrivit datelor Institutului Național de Statistică – și unii cumpărători achiziționează apartamente în Brașov și ca investiție.
Și în București apartamentele încep să fie văzute ca bunuri investiționale. „Locuințele din București au devenit bunuri investiționale, ceea ce nu se întâmpla în anii trecuți. Nimeni nu voia să ia în considerare rezidențialul ca investiție, dar acum este privit ca o destinație investițională importantă“, spune Kazimierz Kirejczyk, cofondator și președinte al REAS.
Citește și: Unde sunt investitorii?
Rafaela Nebreda, Managing Partner al companiei de consultanță imobiliară Imoteca, crede că piața trece printr-o transformare semnificativă, iar tehnologia joacă un rol important: „În boom, nu vindeam, ci cumpărătorii făceau coadă, dar acum lucrurile s-au schimbat. Ca dezvoltator, dacă faci lucrurile bine, cu grijă față de client, pe lângă criteriile clasice, precum preț sau poziționare, vei avea succes. Din perspectiva investitorilor, odată cu evoluția tehnologiei și apariția site-urilor gen Airbnb, , cererea a crescut pe segmentul locuințelor, randamentele fiind cuprinse între între 6% și 8%“.
Investitorii în locuințe noi, destinate închirierii, reprezintă aproape 25% din clienții actuali de pe segmentul rezidențial, potrivit unui studiu realizat de compania de consultanță imobiliară Nordis. Pentru investitori, cele mai importante criterii sunt prețul (de care depinde randamentul investiției) și zona – amplasamentul să fie într-o zonă căutată de chiriași. „Investițiile în domeniul imobiliar sunt o variantă foarte bună de plasare a capitalului, oferind un randament superior dobânzilor bancare și un risc mai mic decât investițiile pe burse. Pe sectorul rezidențial randamentele pornesc de la 5-6%, dar pot ajunge și la 8-9% în cazul apartamentelor achiziționate în fază de proiect, când discounturile pot fi semnificative“, declară Florin Poștoacă, managerul departamentului de investiții din cadrul Nordis.
Deloc de neglijat pentru investitori este creșterea prețurilor la locuințe din ultima perioadă, stabilă și sănătoasă, în acord cu evoluția cererii și ofertei, spre deosebire de perioada de boom imobiliar din perioada 2006-2008, când creșterea a fost eminamente artificială. În ultimele 12 luni, în principalele piețe rezidențiale din România (București, Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Iași și Constanța), prețurile cerute au crescut cu procente cuprinse între 5% și 12,3%, potrivit unui studiu prezentat de Adrian Erimescu, CEO Imobiliare.ro, în cadrul evenimentului CPI Național 2017. Iar prețurile vor crește în continuare, ceea ce reprezintă o oportunitate pentru investitori, care pot achiziționa acum și vinde pe termen mediu. „Stocul scade și este o problemă uriașă în special pe segmentul locuințelor existente. Vorbim de 30% scădere a stocului în trimestrul al patrulea din 2016 față de aceeași perioadă din 2015, ceea ce pune presiune pe preț. În perioada 2012-2013, doar 30% din clienți căutau locuințe noi, acum e 50%, cerere uriașă. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică, anul trecut au fost construite 52.000 de locuințe noi în România, iar 10.000 dintre acestea în București și Ilfov. În București este o problemă cu autorizațiile, durează prea mult să fie obținute“, spune Dorel Niță, Head of Research la AnalizeImobiliare.ro.
Așadar, încetineala cu care se mișcă autoritățile în privința eliberării autorizațiilor de construire este unul dintre elementele care ar putea conduce la creșterea prețurilor pe termen mediu. Iar aceasta nu este singura problemă pentru dezvoltatori, care au sesizat că piața se mișcă bine, că există cerere și ar vrea să demareze mai repede construcții noi. „Avem multe probleme în obținerea autorizațiilor, de pildă încercăm să obținem o autorizație pentru unul dintre proiectele noastre încă din 2015. Nu doar asta e problema, ci avem dificultăți cu utilitățile și nu văd ca anul acesta să se schimbe lucrurile“, spune Antoanela Comșa, managing director Gran Via România, precizând că finanțarea de la bănci este, întrucâtva, complicat de obținut, deoarece instituțiile finanțatoare cer ca proiectul să fie vândut în proporție de 20-30% în momentul în care dezvoltatorul cere un împrumut. Situația este similară cu ceea ce se întâmpla acum câțiva ani pe segmentul de birouri, primul care și-a revenit după criză, când băncile finanțau dezvoltatorii cu condiția ca aceștia să înceapă construcția din fonduri proprii și apoi să aibă un anumit procent din clădire pre-închiriat. „Băncile oferă finanțare pentru clientul final mai ușor, după legea dării în plată, avansul cerut a scăzut de la 30-40% la 15%. Cu toate acestea, există oportunități, noi căutăm un nou teren, dar viteza de dezvoltare e mică“, adaugă Antoanela Comșa.
Citește și: A patra revoluție din industria muncii
Și pentru că a venit vorba despre clientul final – cumpărătorul care achiziționează o locuință pentru a locui în ea –, și de finanțare bancară, trebuie spus că piața rezidențială s-a schimbat radical față de acum câțiva ani, iar programul Prima Casă începe să devină tot mai puțin important pentru segmentul rezidențial. „Cred că piața e suficient de matură ca să treacă de Prima Casă. Eu mi-aș dori să existe mai multă predicitibilitate“, spune Georgian Marcu, reprezentant al Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR). Mihai Pătrulescu, Head of Strategic Analysis la Colliers International, aduce în discuție cifre interesante: chiar dacă 90% din numărul finanțărilor necesare tranzacțiilor cu locuințe se desfășoară prin Prima Casă, din perspectiva volumului procentul este de 60%. „Trebuie să vorbim despre o nuanțare între proiectele Prima Casă și cele non Prima Casă“, precizează reprezentantul companiei de consultanță imobiliară.
Despre finanțare proprie în privința achiziției de locuințe de către cumpărătorii finali vorbește și Cătălin Priscorniță, CEO al companiei de consultanță Blitz Imobiliare din Cluj-Napoca, care crede că Prima Casă nu poate influența piața pe termen lung: „Există o adaptabilitate în piață atât a clientului final, cât și a instituțiilor finanțatoare. În Cluj, peste 50% din tranzacții sunt prin finanțare proprie“.
De aceeași părere este și antreprenorul Ovidiu Șandor care dezvoltă, prin compania sa Mullberry Development, proiectul mixt office-rezidențial ISHO din Timișoara, cu o componentă rezidențială de 1.200 de apartamente. „Există o componentă de piață dependentă de Prima Casă și există o altă componentă care nu are nimic de-a face cu Prima Casă. Dacă ne uităm la zona Herăstrău, Prima Casă nu are impact, dar în Rahova are. Cred că o să ajungem la finanțare bancară care să se apropie de Prima Casă“, a declarat omul de afaceri. Adrian Erimescu spune că progamul Prima Casă „și-a jucat rolul în piață“. Într-adevăr, instituțiile finanțatoare au început să vină pe piață cu oferte similare programului Prima Casă, cu excepția avansului cerut, care nu este de doar 5%, cât este cerința în cazul programului guvernamental. Unul dintre cele mai recente astfel de exemple este creditul „La Casa Mea“, lansat de BRD, unul dintre cei mai mari actori pe piaţa românească a creditelor ipotecare, banca deţinând o cotă de aproximativ 25% din piaţa împrumuturilor în programul Prima Casă. Pentru a accesa noul produs, clienții nu trebuie să deţină în proprietate exclusivă sau împreună cu soţul sau soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi momentul în care a fost dobândită. „Lansarea creditului La Casa Mea le oferă consumatorilor o alternativă mai avantajoasă la creditul Prima Casă şi a fost creat anticipând încheierea programului guvernamental, strategia Ministerului Finanţelor prevăzând diminuarea graduală a fondurilor alocate plafonului de garantare în următorii cinci ani“, spun reprezentanții BRD. Valoarea finanţării care poate fi obţinută cu ajutorul noului credit este între 10.000 şi 100.000 de euro, echivalent lei, pe maximum 30 de ani, iar avansul minim solicitat este de 15%. Dobânda este calculată folosind formula Robor 3M + 2,25%.
„Noul produs de credit este mai flexibil în raport cu creditul Prima Casă: suma obţinută este mai mare (echivalentul a 100.000 de euro faţă de sume cuprinse între 57.000 şi 71.250 de euro, echivalent lei), planificarea achiziţiei nu depinde de disponibilitatea fondurilor alocate de stat, iar termenul de finanţare se scurtează semnificativ. Astfel, aprobarea financiară a dosarului se face în maximum 24 de ore și este garantată timp de 90 de zile, perioadă în care clientul îşi poate căuta locuinţa dorită“, spune Gabriela Simion, Director Executiv de Marketing şi Managementul Produselor în cadrul BRD. Prin acest produs, banca ar putea să atragă și clienți pe alte segmente, având în vedere că acest tip de credit este „adresat exclusiv clienţilor care încasează sau urmează să încaseze venitul în cont BRD, individual sau în convenţie salarială, pe toată durata creditului“.
Toate aceste evoluții ale segmentului rezidențial din ultima vreme arată un lucru: piața devine mai sofisticată, atât din perspectivă investițională și a băncilor, cât și a clientului final și a modului în care dezvoltatorii trebuie să construiască ansamblurile rezidențiale.
