Cu aproximativ 20 de ani în urmă, britanicul Robert Neale reușea să cumpere, după vreo șase luni de negocieri, de la o doamnă și fiul său, un teren situat pe malul Dâmboviței, vizavi de Opera Română. Erau multe concepte financiare, în general, pe care românii nu le cunoșteau, ceea ce a îngreunat negocierile. Dar, până la urmă, Neale a reușit să dezvolte, acolo, prin compania sa, Portland Trust, Opera Center, unul dintre primele proiecte de birouri moderne din România. Opera Center I a fost finalizată în 2001, iar Opera Center II în 2003, imobilele fiind și în prezent printre cele mai căutate de companii pentru a-și găzdui angajați.
„Când am venit în România, planul a fost același ca în Cehia. Era o lipsă de imobile de birouri de calitate în București, la sfârșitul anilor `90. Erau doar Financial Plaza și World Trade Center, ceea ce constituia, evident, o mare oportunitate. Dar nu credeam că vom construi atât în România”, spune Neale, proprietarul și directorul general al Portland Trust.
Înfiinţată în anul 1997 și prezentă în România din 1999, compania a dezvoltat 306.500 de metri pătrați de suprafață închiriabilă, în București, în șapte proiecte (161.500 de metri pătrați, în șase proiecte de clădiri de birouri, și 145.000 de metri pătrați de spații industriale, în parcul industrial și logistic Bucharest West). Valoarea investiției se ridică la aproximativ 400 de milioane de euro, fiind realizată printr-un joint venture format cu Ares Management.
Cu toate acestea, Neale nu crede că s-a schimbat ceva fundamental în modul de funcționare al pieței imobiliare din România, în ultimii 20 de ani. „Doar în ultimii cinci ani s-a intensificat competiția”, susține Neale, referindu-se la apariția pe piață a unor dezvoltatori precum Skanska, Globalworth și NEPI (actualul NEPI Rockcastle). „Nivelul ridicat al cererii din partea chiriașilor încă mă uimește”, a menționat Neale, referindu-se la rata de ocupare scăzută din București.
„Mai vrem spațiu”
Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania, susține că, pe ansamblul pieţei birourilor, se vede anul acesta o evoluţie similară cu cea de anul trecut: „Estimăm că volumul total al tranzacţiilor (de închiriere) pe anul 2017 va fi uşor sub nivelul de 400.000 de metri pătrați. Există o serie de tranzacţii importante în piaţă ce vor fi finalizate în prima parte a anului viitor, asigurând astfel evoluţia susţinută a pieţei. De asemenea, vedem o cerere tot mai puternică pentru proiectele de birouri de calitate superioară”.
Andrei Drosu, consultant al Departamentului de Research al Jones Lang LaSalle (JLL), spune că, din punct de vedere al suprafeței închiriate, în prima jumătate a anului, cererea de birouri a ajuns la 180.000 metri pătrați, o scădere marginală comparativ cu aceeași perioadă din 2016. „Din aceasta, cererea netă a fost de 78.000 metri pătrați, cu 3% mai mult față de intervalul corespunzător din 2016. Pentru întreg anul 2017, ne așteptăm ca cererea să ajungă la aproximativ 350.000 metri pătrați. Spre comparație, în 2016 s-a atins un nivel record al tuturor timpurilor, cu 364.000 de metri pătrați contractați, în creștere cu 46% față de 2015. Zonele de centru-vest și de vest, alături de nordul Bucureștiului (Floreasca Barbu Văcărescu și Dimitrie Pompeiu) au atras majoritatea chiriașilor”, subliniază Drosu.
Reprezentantul JLL adaugă că, după doi ani consecutivi în care oferta totală anuală s-a apropiat de 120.000 de metri pătrați, în 2015, au fost livrați doar 62.500 de metri pătrați, în principal din cauza amânării unor proiecte, iar oferta de birouri de anul trecut a fost de aproximativ 298.000 metri pătrați, de 4,5 ori mai mare decât cea din anul anterior. „Activitatea de construcție a încetinit în prima jumătate a anului 2017, doar puțin peste 43.000 de metri pătrați de spații de birouri fiind livrați. Mare parte din proiectele de mari dimensiuni au amânat finalizarea anumitor faze de dezvoltare, astfel că doar 140.000 de metri pătrați au fost anunțați că vor fi livrați în întreg anul 2017”, a explicat Drosu.
Rata de neocupare, o valoare agregată la nivelul întregii Capitale, era de 12%, la jumătatea acestui an, cu diferenţe mari în funcţie de zonă şi de calitate a clădirilor, potrivit reprezentanților Colliers. „Zonele consacrate (Floreasca-Barbu Văcărescu, Piaţa Victoriei sau Dimitrie Pompeiu) sunt şi cele mai dorite, cu o rată de neocupare considerabil mai mică decât alte zone ale Capitalei”, precizează Pop.
Drosu anunță că, pe fondul nivelului redus al ofertei și al cererii relativ puternice, rata de neocupare a atins un nivel minim de 9%: „Ne așteptăm ca aceasta să rămână relativ stabilă până la sfârșitul anului, în condițiile în care oferta nouă va fi acoperită de cerere. Ratele de neocupare continuă însă să difere de la o zonă la alta, niveluri care se reflectă de asemenea în evoluția chiriilor.”
Consultantul de la JLL susține că nivelul chiriilor prime s-a menținut la 18,5 euro/mp/lună, însă pachetele de facilități oferite de proprietari au crescut ușor. Pop crede și el că nivelul chiriilor au rămas la un nivel similar cu cel din anul precedent, piaţa aflându-se într-o etapă de echilibru în ceea ce priveşte cererea şi oferta de spaţii de birouri.
Companiile din domeniul IT&C și BPO se mențin cele mai active în termeni de suprafață închiriată, fiind urmate de cele din sectorul serviciilor profesionale și cele din automotive, potrivit reprezentantului JLL. Structura creşterii economice are un efect antrenant, mai ales graţie avansului pe segmentul IT&BPO sau SSC, completează Pop.
Investițiile, pe plus, și nu prea
Mihai Păduroiu, MRICS, Head of Advisory & Transactions Services, Office al CBRE România, afirmă că, în România, un procent considerabil este reprezentat de dezvoltatorii instituționali. „Credem că numărul lor va crește în perioada următoare. Acest lucru este favorizat de numărul mare de companii noi care intră pe piața din România, ceea ce se reflectă în ponderea acestora în totalul cererii de spații de birouri – aproximativ 20%-25%. Majoritatea companiilor sunt companii de IT&C. Putem spune că România este deja în topul destinațiilor pentru companiile de outsourcing”.
Reprezentantul Colliers precizează că prima jumătate a anului a fost marcată de tranzacții semnificative pe toate segmentele pieței de investiții, cu tranzacții în valoare de aproximativ 400 de milioane de euro. „Pe segmentul de birouri vedem un interes puternic din partea unor noi investitori, care contribuie, astfel, la creșterea lichidității și îmbunătățirea structurii pieței. Ne așteptăm ca această dinamică pozitivă să continue și în a doua parte a anului, iar volumul total de tranzacții îl va depăși pe cel din 2016, de 900 de milioane de euro”, adaugă Pop.
JLL estimează că volumul tranzacțiilor imobiliare va depăși un miliard de euro în acest an, dintre care tranzacțiile cu spații de birouri ar putea atrage un sfert, în condițiile în care, în prima jumătate a anului, au fost semnate tranzacții totalizând 485 de milioane de euro.
Valentin Lupu, Associate Director al Knight Frank România, a spus, în cadrul celei mai recente ediții a Forbes CEE Forum, că, în ultimii cinci ani, a văzut, în medie, tranzacții de peste 800 de milioane de euro, anual, pe piața din țara noastră, și se menține acest trend. „Marea majoritate a tranzacțiilor se realizează cu capital de-afară. Dacă am reuși să avem o comasare a capitalului local și dacă am reuși să avem o legislație mai simplă, pentru o comasare a capitalului care există în piață, sunt bani care ar putea fi investiți mult mai eficient și direct de către cei care îi au”, a subliniat Lupu. Asemenea tranzacții au loc pe piețele externe, unde chiar și persoanele individuale preiau clădiri cu câteva zeci sau sute de milioane de euro.
„În prezent, randamentele investiționale pe piața de birouri se situează la 7,5%, nivel neschimbat în ultimele 12 luni. Pentru următoarele 12 luni estimăm o ușoară compresie a randamentelor pe toate segmentele de piață, inclusiv birouri, ținând cont de tranzacțiile cu proprietăți prime preconizate a fi încheiate. În primul semestru, tranzacțiile cu proprietăți de retail au dominat piața, atrăgând 70% din volumul total. Pentru a doua jumătate a anului ne așteptăm la un echilibru pe piață între segmentele birouri, logistică&industrial, retail și hoteluri. Pe toate segmentele pieței vedem o disponibilitate de proprietăți de calitate, care atrag investitori noi pe piață”, mai spune Drosu.
Lupu a menționat că, în prezent, comparativ cu piețele din jurul nostru, yield-urile din țara noastră sunt la o diferență pozitivă de 200 de puncte procentuale de bază și că nivelul de 7,5%-8% este unul extrem de ridicat. „Este și o problemă de percepție a investitorilor. Deși avem aceste yield-uri, trebuie să ne gândim că yield-urile sunt bazate pe niște tranzacții ale unor jucători care sunt deja în piață. Avem o mare barieră cu jucătorii noi”, a detaliat Lupu.
Richard Aboo, Head of Office Agency CEE al Cushman & Wakefield Echinox, a menționat, în cadrul unei întâlniri cu presa din România, că pe piața din Varșovia yield-urile sunt și de 5%, dar riscă să crească, dacă se deteriorează situația politică, și că diferența de yield-uri dintre România și restul piețelor din CEE este cauzată de gradul de risc ridicat atribuit țării noastre.
Fiind în contact cu birourile pe care Knight Frank le are în peste 60 de țări, filiala din România caută permanent investitori care să preia active pe piața noastră. „În momentul în care vom aduce jucători din afară, care să pună presiune pe preț, normal că există un potențial de apreciere a acestor randamente și, bineînțeles, de scădere”, a explicat Lupu.
Totuși, în ultimul timp, reprezentantul Knight Frank România a văzut interes puternic pentru piața imobiliară din țara noastră. „Este un moment bun de cumpărat. Depinde de produse. Dacă ne uităm la o piață cu active de peste 25 de miliarde evaluări, se găsesc produse potrivite pentru fonduri mari. Dar trebuie să vadă și stabilitate pe piață”, a precizat oficialul Knight Frank România.
Acesta a dat exemplul unui fond de investiții care avea un buget pentru tranzacții de 500 de milioane de euro, dar care, la începutul acestui an, a reconsiderat piața noastră, ca urmare a puternicelor manifestații împotriva deciziilor Guvernului de a face modificări în Codurile penale. Reprezentanții acestui fond au aterizat la București în ziua celei mai puternice manifestații din acea perioadă. A doua zi trebuiau să întâlnească o persoană din Guvern, dar care și-a dat demisia.
„Avem nevoie de stabilitate și de predictibilitate. Dacă vorbim de investitori instituționali, au nevoie de un orizont de trei – cinci ani, în care să știe că nu se vor modifica foarte multe. Intervenția statului în economie trebuie să fie minimă, să-și facă treaba, să nu știi că există”, a mai spus Lupu. De asemenea, reprezentantul Knight Frank a recunoscut că, în ultimii cinci ani, piața construcțiilor este afectată puternic, per total, de nivelul extrem de redus al investițiilor în infrastructură.
Robert Paulson, Head of Investment Properties al CBRE România, punctează că România este din ce în ce mai atractivă pe piața investițiilor, în condițiile în care randamentul investițional (yield-ul) nu a suferit compresiile din alte țări din Europa Centrală și de Est, iar eforturile investiționale globale s-au concentrat pe arii geografice nu foarte extinse.
„De asemenea, vedem oportunități importante pe piața de birouri. În România, sunt produse investiționale de aceeași calitate ca oriunde în regiune, la prețuri mult mai atractive decât în marile capitale europene. Capitala României are deja o foarte bună reputație pentru marile companii multinaționale și merită, cu siguranță, o atenție sporită și un interes crescut din partea investitorilor”, explică Paulson.
Tendințe
Silviu Pop susține că, anul viitor, se aşteaptă la o continuare a tendinţelor deja evidenţiate în ultimii ani pe piaţa spaţiilor de birouri. „Pe partea de cerere vedem, în continuare, un apetit puternic din partea companiilor din IT, BPO, SSC. În acelaşi timp, companiile care au înregistrat o dezvoltare foarte rapidă, în ultimii ani, vor căuta să îşi consolideze operaţiunile într-o singură clădire de birouri. Oferta de spaţii de birouri devine tot mai diversificată. În prezent, se dezvoltă tot mai multe clădiri de birouri cu o calitate foarte ridicată, în zone noi. De asemenea, suprafaţa medie a clădirilor nou-livrate a crescut semnificativ în ultimii doi ani, reflectând interesul în creştere din partea chiriaşilor”.
Drosu menționeză că, anul viitor, suprafața de birouri livrată este estimată la 300.000 de metri pătrați, mai mult decât dublul celei programată pentru acest an. „Pentru majoritatea proiectelor care urmează să fie construite, dezvoltatorii vor să obțină certificare verde (BREEAM, LEED sau DGNB) ca răspuns sporit al investitorilor și al companiilor pentru astfel de cerințe. Certificarea verde este asigurată și pentru clădirile existente, chiriașii fiind preocupați să-și reducă costurile totale de ocupare, respectiv de reducea costurile cu service charge până la un nivel mai sustenabil”, detaliază reprezentantul JLL.
Reprezentantul Colliers susține că piaţa spaţiilor de birouri din Bucureşti se confruntă, în prezent, cu un ritm de dezvoltare foarte accelerat. „Cei mai noi poli pentru spaţiile de birouri sunt centru-vest şi Bulevardul Expoziţiei. Dezvoltarea în ambele zone este susţinută de dezvoltarea infrastructurii, precum şi de disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltare”, punctează Pop.
Drosu completează că, după mai mulți ani în care zona Barbu-Văcărescu-Floreasca a atras cea mai mare parte a ofertei noi, în ultimii doi – trei ani se vede o efervescență în zona de centru-vest (Politehnica, Orhideea), unde vor fi livrate majoritatea proiectelor programate să fie finalizate în 2018-2019. „Remarcăm de asemenea, o intensificare a activității de dezvoltare în CBD, unde S Immo, prin proiectul The Mark, a încurajat și alți dezvoltatori să reia proiecte puse în așteptare de mai multă vreme, dar și în zona de centru, unde două – trei proiecte mari sunt în diferite stadii de dezvoltare”, adaugă reprezentantul JLL.
În același timp, având în vedere tranzacțiile cu terenuri pentru dezvoltare de spații de birouri realizate în ultimele 18 luni, Drosu întrevede un trend care începe să se contureze ușor, respectiv zona Piața Presei-Expoziției. „Terenurile achiziționate au un potențial de dezvoltare de aproape 200.000 de metri pătrați. Zona a reintrat în atenția dezvoltatorilor odată cu anunțul autorităților locale privind extinderea rețelei de Metrou. De asemenea, zona oferă terenuri atractive din punct de vedere al amplasării și prețului.”
În zona Expoziției și-au anunțat intențiile AFI Europe, Impact, dar și Iulius Holding, care pregătește o asociere cu Romexpo (administrat de Camera de Comert și Industrie). „Iulius Holding este un dezvolator care a reușit să construiască o poveste de succes prin proiecte mixte pe care le-a dezvoltat în orașele regionale. Acest lucru va continua în București. Bucureștiul are nevoie de noi proiecte mixte. Cele care sunt deja dezvoltate aici au o evoluție foarte bună și reușesc să atragă cel mai bine chiriași care caută concepte de mix-use care vin în ajutorul lor în atragerea de angajați. Sunt aspecte care contează foarte mult pentru angajați și de aceea angajatorii încearcă să își atragă forța de muncă prin diferențiatori care au un imediat impact asupra acestora. După perioada în care s-au dezvoltat proiecte de birouri în proximitatea mall-urilor, pentru următoarea perioadă estimăm că numărul proiectelor mixte (office & rezidențial) va crește”, explică Mihai Păduroiu.
BREXIT, no exit
Pop afirmă că, până în prezent, efectele BREXIT-ului asupra pieţei de birouri au fost limitate. „În perspectivă, vedem două canale principale prin care BREXIT-ul ar putea influenţa piaţa de birouri: relocarea unei părţi din forţa de muncă din Marea Britanie către România și relocarea unor agenţii europene din Marea Britanie către România.”
Aboo crede că apariția BREXIT-ului este doar o scuză pentru unele corporații de a-și muta mai rapid back office-urile în țările din Europa Centrală și de Est, inclusiv România, și că această tendință ar fi apărut oricum. El susține că o asemenea relocare este o decizie strategică pe care o companie nu o ia cu doar doi ani înainte, ci cu mulți ani înainte, deoarece are la bază mai mulți factori. În această privință, Polonia este mai avantajată decât noi, pentru că se află mai aproape de Frankfurt.
Piața din țară
Silviu Pop precizează că, anul viitor, o altă tendință este că activitatea pe piaţa spaţiilor de birouri va rămâne foarte susţinută şi în afara Bucureştiului. „Analizând numărul de absolvenţi şi profilul pieţei muncii, în cele mai mari trei oraşe din afara Capitalei (Cluj-Napoca, Iaşi, Timişoara) există un potenţial ca aproximativ 150.000 de metri pătrați să fie absorbiţi organic pe an, ceva mai puţin decât ar arăta un calcul similar în cazul Bucureştiului (175.000 de metri pătrați); dacă am pune în calcul şi Braşovul, oraşele regionale ar depăşi Capitala din punct de vedere al cererii nete potenţiale. Un alt aspect ar fi că doar un sfert din absolvenţii de IT&C la nivel naţional vin din Bucureşti, faţă de aproape 60% pentru cele patru oraşe menţionate. Nu în ultimul rând, şi datele privind migraţia internă sprijină o perspectivă pozitivă pentru oraşele regionale.”
Păduroiu afirmă că trendul este ascendent pentru piața de birouri și că orașele regionale atrag din ce în ce mai mult din cererea totală: „În primele nouă luni ale acestui an s-au tranzacționat peste 60.000 de metri pătrați, cele mai active orașe din acest punct de vedere fiind Cluj-Napoca, Iași și Timișoara, urmate de Brașov, Pitești și Târgu Mureș. Orașele regionale reușesc să atragă companii noi datorită numărului mare de studenți și a transportului aerian rapid către alte orașe europene la costuri mici. În 2016, s-au tranzacționat 82.000 de metri pătrați, iar, în 2015, s-au tranzacționat 58.000 de metri pătrați”.
Aboo susține că, pe măsură ce afacerile și piețele vor fi tot mai sustenabile, atunci dezvoltatorii mari se vor duce oricum să construiască proiecte și în marile orașe din România.
Stocul de spații de birouri din orașele regionale ale României se va apropia de un milion de metri pătrați, la finalul anului viitor, reiese din datele firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Stocul de spații de birouri moderne din principalele orașe regionale din România (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov) a ajuns la aproape 700.000 de metri pătrați, la jumătatea acestui an.
„Este normal ca dezvoltarea pieței de birouri să înceapă în capitale, unde se află sediile celor mai mari firme și instituții publice. Însă, pe măsură ce competiția pentru forța de muncă devine din ce în ce mai acerbă, companiile caută să se extindă și în alte centre universitare importante, unde găsesc forță de muncă bine pregătită, iar nivelul salarial este ușor mai scăzut. Vedem un potențial semnificativ de creștere al pieței de birouri din afara Bucureștiului, drept dovadă, până la finalul anului 2018, stocul din Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov va crește cu 35%-40% și se va apropia de pragul de un milion de metri pătrați”, a spus Mădălina Cojocaru, Partner al Office Agency din cadrul C&W Echinox.
Nivelul este sub cel din București, care este de 2,6 milioane de metri pătrați, deși numărul cumulat de studenți din cele patru orașe este cu 5,6% mai mare decât în Capitală. Cea mai semnificativă dezvoltare o vor avea în următoarea perioadă Timișoara și Cluj-Napoca, unde, în fiecare, sunt programate spre inaugurare proiecte noi de birouri cu o suprafață de aproximativ 90.000 de metri pătrați.
Reprezentanții C&W Echinox au comparat suprafața de birouri disponibilă cu numărul de studenți, pentru că un investitor mare, în momentul în care se extinde, nu este interesat să preia angajații unei alte companii, ci să-și formeze proprii angajați. Datele centralizate de Institutul Național de Statistică arată un număr cumulat de 181.734 de studenți în cele patru orașe, față de 172.038 de studenți, în București. „Un decalaj în dezvoltare există și între orașele regionale din Polonia, comparativ cu Varșovia. În timp ce stocul modern din Varșovia a depășit pragul de cinci milioane de metri pătrați, în Cracovia, Lodz, Katowice și Wroclaw, suprafața cumulată a clădirilor de birouri este de 2,7 milioane de metri pătrați. În ceea ce privește potențialul de a găsi angajați cu studii superioare, în Varșovia, sunt înregistrați 249.000 de studenți, în timp ce în orașele menționate numărul acestora este aproape dublu – 471.000”, au detaliat reprezentanții C&W Echinox.
În ceea ce privește densitatea spațiilor de birouri raportată la numărul de studenți, în Varșovia, sunt 21 de metri pătrați/student, iar în București sunt 15 metri pătrați/student. Orașele regionale din Polonia au între 4,5 metri pătrați/student, în Lodz, și 6,7 metri pătrați/student, în Wroclaw, în timp ce în Iași sunt 3,4 metri pătrați/student, în Timișoara sunt 3,6 metri pătrați/student, în Cluj-Napoca sunt 4,1 metri pătrați/student, iar în Brașov sunt 4,4 metri pătrați/student.
„Datele demografice în CEE sunt cheia pentru atragerea forței de muncă și unde se vor duce investitorii”, susține Aboo. El a afirmat că, pentru a atrage mai mulți investitori, orașele trebuie să se promoveze mai mult, pentru că este o concurență între ele. Muncipalitățiile din Polonia, de exemplu, au adoptat această strategie, ceea ce le-a adus numeroase beneficii.
