Cautare




, Forbes Staff

Imobiliare |
|

Best Office Hubs 2020: Sebastian Dragomir, Partner & Head of Office Advisory Colliers International

 

 

Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri în 2019? Detaliați.

2019 a fost anul recordurilor pe piața de birouri din București – toți indicatorii au atins un maxim istoric, datorită unui trimestru 4 excepțional. Au fost livrați 286.000 de metri pătrați de spații noi de birouri, dublu față de suprafața livrată în 2018. Suprafața totală închiriată a fost de 373.000 de metri pătrați, iar suprafața netă de 153.000 de metri pătrați (reprezentând expansiuni ale chiriașilor existenți, cei nou intrați pe piața din România și relocări din stocul de clădiri moderne), în creștere cu 10% față de anul precedent. Totodată, au fost semnate contracte de închiriere însumând 150.000 de metri pătrați pentru clădiri care vor fi livrate anul acesta sau în 2021. Un alt aspect foarte important, chiriașii care ocupă 140.000 de metri pătrați de birouri moderne au luat decizia să se mute în clădiri mai noi, cu livrare anul acesta, la care se adaugă cei semnați în 2018. Această suprafață totală închiriată, reprezentând 5% din stocul de birouri, va aduce o presiune suplimentară în acest an, când ne așteptăm ca gradul de neocupare să ajungă la 13%, în creștere față de 10,5% în 2019.

 

Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?

Valul de livrări de 286.000 de metri pătrați din 2019 se reduce anul acesta la 200.000 de metri pătrați, dar cu o revenire spectaculoasă în 2021, când estimăm circa 500.000 de metri pătrați, un nou record istoric, ceea ce înseamnă o creștere cu 25% a stocului actual. Astfel, crește competiția între dezvoltatori, dar și între aceștia și proprietarii de clădiri moderne, care au pierdut, doar anul trecut, chiriași care ocupau 140.000 de metri pătrați. Chiriașii vor fi astfel într-o poziție de forță în negocieri, mai ales în cazul semnării de contracte de pre-închiriere, cu doi ani înainte de livrarea clădirii. 2020 se anunță un an bun pentru piața de birouri, estimăm o cerere în parametri normali pentru acest ciclu economic, în jur de 320.000 de metri pătrați, cu o cerere netă de 125.000 de metri pătrați și o rată de neocupare de 13%. Totodată, deși rata somajului este scăzută (doar 4%), există o diferență din ce în ce mai mare între așteptările companiilor și calificările / specializările absolvenților de universități. Acest aspect poate fi rezolvat pe termen mediu și lung, printr-o reformă a educației sau prin reducerea emigrației.

 

Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?

Dezvoltatorii păstrează trendul anilor trecuți, adoptând o atitudine sigură – construiesc în zone cât mai apropiate de cartierele în care locuiesc angajații companiilor, adică în centru și centru-vest, dar și în subpiața Floreasca-Barbu Văcărescu, unde rata de neocupare este în continuare scăzută, în jur de 5%. Este evident că, în general, companiile se concentrează pe clădirile care asigură un acces facil la mijloacele de transport în comun, ceea ce a determinat un impact puternic asupra gradului de neocupare în subpiețele deficitare (ca de exemplu situația din Pipera Nord, unde acest procent a ajuns la 37%, în creștere).

 

Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?

Companiile au început să-și  asculte din ce în ce mai mult angajații în alegerea noului sediu, în încercarea de a păstra angajații și a folosi locația / facilitățile din clădire și din zonă ca mijloc de recrutare. Asta pentru că suntem, în continuare, o piață a muncii cu un nivel redus al șomajului, de doar 4%, iar pentru cei cu studii universitare acest procent este mult mai redus.  În plus, ca o compensare a faptului că autoritățile locale nu au găsit soluții pentru trafic și poluare, singurele opțiuni pentru companii sunt limitarea timpului de navetă prin alegerea sediului, astfel încât angajații să petreacă un timp redus în trafic, dar și alegerea clădirilor verzi, sustenabile, cu specificații tehnice deosebite. Într-o piață în care relocările din stoc competitiv (clădiri moderne) au ajuns la 140.000 de metri pătrați pe an, este extrem de importantă calitatea relației cu actualul proprietar – vor avea de câștigat cei care au construit comunități de-a lungul timpului, și-au „răsfățat” chiriașii cu diverse evenimente, iar cele mai expuse vor fi clădirile mici, de până la 5.000 de metri pătrați, deținute de proprietari fără experiență.

 

Cum estimați că va arăta structura cererii în 2020 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?

În continuare, ca și în anii trecuți, companiile de IT și BPO-SSC vor fi principalii vectori ai cererii și în 2020.

 

La ce nivel se situează randamentele investițiilor din țara noastră comparativ cu alte state din regiune?

În momentul de față, România are un randament investițional pentru produsele prime (cel mai bun amplasament, chiriași buni, clădire calitativă/nouă) în jurul a 7%, chiar dacă am coborât puțin sub acest prag în 2019 prin tranzacția cu Day Tower, dar acolo este o situație excepțională, având în vedere că avem un chiriaș cu o durată contractuală foarte mare, de 15 ani. Așadar, vorbim de randamente de aproximativ 7% pentru cele mai bune clădiri de birouri, în timp ce în țările din regiune randamentele se situează chiar și cu 3 puncte procentuale mai jos: 4% în Praga, 4,5% în Varșovia și 5% în Budapesta. Trebuie precizat că deși diferența pare mare, dacă ajustăm randamentul investițional cu o măsură a costului de risc de țară (să zicem, titlurile de stat în moneda națională cu scadență la 10 ani), atunci diferențele dintre România și celelalte țări sunt aproape inexistente. Cu alte cuvinte, dacă dorim să vedem o comprimare ceva mai serioasă a randamentelor în viitor, va trebui ca riscul suveran să se reducă mai serios (însemnând în principal reducerea deficitelor gemene – bugetar și de cont curent – în limite acceptate).

 

Care sunt principalele oportuntăți și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.

Creșterea costurilor de construcție – o noutate pentru piața din România – la care se adaugă și creșterea costurilor cu amenajarea spațiilor (cu aproximativ 25-30%), influențează deciziile de relocare ale companiilor. Este un mecanism greu de estimat pe un termen mediu și lung. Chiriașii vor fi cei care se vor bucura de oportunități, pentru că Bucureștiul începe să devină o piață a chiriașilor de clădiri de birouri, tendință mult mai vizibilă în 2020, cu o rată estimată de neocupare de aproximativ 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătrați de spații de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual, ceea ce va crește competiția pentru atragerea de noi chiriași, acum și „împotriva” proprietarilor de clădiri mai vechi, unele aflate în locații foarte bune.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii