Cautare




, Forbes Staff

Imobiliare |
|

Best Office Hubs 2020: Marius Șcuta, Head of Office Department JLL Romania

 

Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri în 2019? Detaliați.

Piața de birouri și-a continuat creșterea în 2019, urmând trendul pe care s-a înscris în ultimii trei ani. Din punct de vedere al ofertei, cererea susținută din ultimii ani a încurajat dezvoltatorii să finalizeze mai multe proiecte noi. Astfel, în 2019 au fost finalizate în București 10 proiecte de birouri însumând aproape 275.000 metri pătrați, aproape dublu față de 2018 (141.000 metri pătrați). Cele mai multe livrări au avut loc în Centru-Vest (aproape 100.000 metri pătrați, respectiv 35% din suprafața totală livrată), urmată de Floreasca – Barbu Văcărescu peste 53.000 metri pătrați, respectiv circa 19% din livrări) și Vest (47.000 metri pătrați, 17% din livrări).

Dacă ne referim la cerere, anul 2019 a marcat un nivel record al ultimilor nouă ani, în condițiile în care companiile au închiriat anul trecut în București aproape 390.000 metri pătrați de spații de birouri, cu 16% mai mult decât în 2018.

De menționat de asemenea, că cererea netă – contracte noi și extinderi ale spațiilor existente, a înregistrat o creștere de peste două ori, față de 2018, la 212.000 metri pătrați și a reprezentat peste jumătate din totalul volumului închiriat.

La nivel național au fost închiriați aproape 470.000 metri pătrați de spații de birouri, din care cererea netă, respectiv contracte noi și extinderi ale suprafețelor deja existente, a reprezentat cea mai mare pondere. Cererea totală a crescut în 2019 cu 18% comparativ cu 2018, când a fost consemnat un nivel de 400.000 metri pătrați.

 

Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?

Ca tendințe pe piața de birouri, în primul rând, am remarca interesul companiilor existente deja în România de a-și extinde activitatea, ceea ce în multe cazuri se traduce în relocarea acestora în proiecte care le permit această creștere pe termen mediu. Este important ca aceste extinderi să fie însă gândite cu mai mult timp înainte astfel încât procesul să se facă la cei mai buni termeni comerciali pentru chiriaș.

De aici, putem să menționăm o altă tendință de pe piața locală, respectiv un număr mai mare de tranzacții cu suprafețe mai mari, de peste 5.000 de metri pătrați care ar putea fi generate de companiile care vor să se extindă și să se consolideze într-o singură clădire.

De asemenea, o tendință foarte importantă și care se manifestă din ce în ce mai mult pe piața locală, este creșterea rolului componentei imobiliare a unei afaceri în strategia companiilor. Acesta nu mai este perceput ca un cost, ci mai degrabă ca un instrument important în atragerea și retenția angajaților, într-o piață în care se manifestă foarte acut lipsa forței de muncă.

 

Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?

Nu credem că vom avea modificări importante în acest an în ceea ce privește zonele de interes de office din București sau din țară.

Anul trecut au fost ceva modificări în ceea ce privește zonele preferate de companii pentru a închiria spații de birouri și am remarcat Zona Expoziției care a atras aproape 15% din cererea totală de spații de birouri înregistrată anul trecut în București, intrând astfel în top 5 zone de interes, la foarte mică distanță de Centru-Vest, zona cu cea mai mare dinamică din ultimii trei-patru ani.

Astfel, cele mai mari suprafețe de birouri din București au fost închiriate în CBD (17,4% din cererea totală), în Centru (15,1%), Centru – Vest (14,9%), Nord Expoziției (14,6%) și Floreasca – Barbu Văcărescu (11,4%).

Și în acest an, vedem interes pentru aceste zone, în condițiile în care și dezvoltările noi sunt focalizate tot aici.

În afara Bucureștiului, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov rămân în continuare puncte de interes, atât pentru dezvoltatori, cât și pentru chiriași, deși vedem cereri, ce-i drept „firave” și pentru orașe precum Craiova, Ploiești, Galați și altele de dimensiuni similare.

 

Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?

Accesul facil la mijloacele de transport în comun, și mai ales metrou, pentru București, rămâne un criteriu de bază pentru chiriași.

Apoi, sunt foarte importante facilitățile pe care le oferă zona în care se află spațiul de birouri, respectiv spații comerciale, restaurante etc.

De asemenea, având în vedere ceea ce am spus mai sus, la punctul 1, mulți chiriași se extind gradual, astfel că o clădire care să le permită această creștere are deja un punct în plus, în procesul de selecție.

 

Cum estimați că va arăta structura cererii în 2020 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?

Dacă ne uităm la structura cererii pe domenii de activitate din ultimii ani, vedem că cea mai mare pondere a cererii pentru spații de birouri la nivel național a venit dinspre sectorul de IT&C, acoperind circa 40% din spațiul închiriat, acesta fiind urmat de sectorul de computers&high tech, de banking insurance&financing și retail&consumer goods.

Nu vedem schimbări importante în acest an, având în vedere discuțiile pe care le avem în prezent. Sectorul IT&C va continua să fie un actor important pe piață și în acest an, facilitățile fiscale oferite angajaților din acest domeniu fiind un factor foarte important de creștere și încurajare a investițiilor.

 

Care sunt principalele oportunități și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.

Vedem ca oportunitate, valorificarea clădirilor vechi din zonele centrale ale orașelor mari, în condițiile în care există interes pentru spații de birouri în zone centrale și ultracentrale, dar disponibilitatea redusă a terenurilor face dificilă dezvoltarea de noi proiecte. În aceste condiții, credem că reconstrucția, modernizarea, revitalizarea clădirilor vechi ar putea fi o oportunitate și ar putea câștiga din ce în ce mai mult teren.

 

Ca pericole, îngreunarea traficului și supraaglomerarea anumitor zone, disponibilitatea redusă a terenurilor. De aici, s-ar putea însă contura alte zone de interes care să ofere atât un trafic mai lejer, cât și terenuri pretabile pentru noi dezvoltări.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii