Cautare




, Forbes Staff

Imobiliare |
|

Best Office Hubs 2020: La intensitate maximă

Activitatea de pe piața de birouri păstrează și în acest an un grad ridicat de intensitate. Bucureștiul rămâne destinația preferată de companii, dar orașele regionale recuperează și devin tot mai atractive.
 aboneaza-te
052 dosarBOH open_3

 

 

 

Piața imobiliară locală se va menține pe trendul de creștere și în 2020 pe toate segmentele, însă într-un ritm mai lent față de evoluția înregistrată în anii anteriori, arată estimările Colliers. Piața imobiliară oferă în continuare oportunități de investiții, în special celor care se pot adapta la o lichiditate mai redusă, în condițiile în care există potențial pentru venituri constante pe termen lung și pentru creșterea valorii capitalului investit. În schimb, reducerea ritmului de creștere economică în 2020 va influența și evoluția pieței imobiliare, chiar dacă performanța economică a României va fi peste media țărilor din Uniunea Europeană.

În acest context, 2020 oferă toate premisele pentru a fi cel mai bun an pentru investițiile imobiliare din perioada de după criza financiară. Există deja tranzacții în valoare de peste 600 de milioane de euro cu proiecte de birouri care ar putea fi finalizate în curând, inclusiv tranzacția de 300 de milioane de euro din portofoliul Nepi Rockcastle, semnată în 2019, dar nefinalizată.

Bucureștiul începe să devină o piață a chiriașilor de clădiri de birouri, tendință mult mai vizibilă în 2020, rata de neocupare fiind estimată la 12-13%. Dezvoltatorii vor livra circa 700.000 de metri pătrați de spații de birouri în următorii doi ani, reprezentând aproape un sfert din stocul actual. Creșterea costurilor de construcție – o noutate pentru piața din România – la care se adaugă și creșterea costurilor cu amenajarea spațiilor (cu aproximativ 25-30%), influențează deciziile de relocare ale companiilor, apreciază consultanții Colliers International.

În același timp, stocul de spații moderne de birouri din București a ajuns la 3,16 milioane de metri pătrați la finalul celui de-al treilea trimestru din 2019, în contextul unei populații de 2,11 milioane de locuitori și al unei rate a șomajului de 1,3%, însă orașele regionale continuă să se extindă, având prețuri tot mai apropiate de cele din Capitală, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară CBRE România.

Cu 32 de universități publice și private, numărul de absolvenți depășește 170.000 de tineri anual în București, ceea ce contribuie la atractivitatea orașului, Capitala fiind prima opțiune pentru companiile care vor să își extindă prezența în România.

 

Investițiile ating apogeul

Companiile au închiriat anul trecut în București aproape 390.000 metri pătrați de spații de birouri, cererea totală consemnând cel mai ridicat nivel din ultimii nouă ani, arată datele companiei de consultanță imobiliară JLL. Față de 2018, cererea totală din București a crescut cu 16%.

Zona Expoziției a atras aproape 15% din cererea totală de spații de birouri înregistrată anul trecut în București, intrând astfel în top 5 zone preferate de companii pentru a-și localiza birourile, la foarte mică distanță de Centru-Vest, zona cu cea mai mare dinamică din ultimii trei-patru ani.

De asemenea, cererea netă – contracte noi și extinderi ale spațiilor existente ‑  a înregistrat o creștere de peste două ori, față de 2018, la 212.000 metri pătrați și a reprezentat peste jumătate din totalul volumului închiriat. Cele mai mari suprafețe de birouri din București au fost închiriate în CBD (17,4% din cererea totală), în Centru (15,1%), Centru – Vest (14,9%), Nord Expoziției (14,6%) și Floreasca – Barbu Văcărescu (11,4%).

Rata de neocupare în clădirile moderne de birouri din București la sfârșitul anului 2019 a ajuns la circa 8%, în scădere ușoară față de trimestrul anterior (8,64%), pe fondul creșterii cererii din trimestrul 4 (107.000 metri pătrați, din care peste 80% cerere netă), și a livrării unei singure clădiri noi.

Pe sub-piețe, în continuare, cea mai mare rată de neocupare în 2019 a fost în Pipera – Nord, respectiv aproape 40%, fiind urmată de Est, cu 16% și Băneasa – Otopeni, cu puțin peste 14%.

La polul opus, cea mai mică rată de neocupare în 2019 a fost înregistrată în Centru (1,1%), Vest (2,1%) și Floreasca – Barbu Văcărescu (2,5%).

În 2019 au fost finalizate în București 10 proiecte de birouri însumând aproape 275.000 metri pătrați, aproape dublu față de 2018 (141.000 metri pătrați).  Cele mai multe livrări au avut loc în Centru-Vest (aproape 100.000 metri pătrați, respectiv 35% din suprafața totală livrată), urmată de Floreasca – Barbu Văcărescu peste 53.000 metri pătrați, respectiv circa 19% din livrări) și Vest (47.000 metri pătrați, 17% din livrări).

La nivel național au fost închiriați aproape 470.000 metri pătrați de spații de birouri, din care cererea netă, respectiv contracte noi și extinderi ale suprafețelor deja existente, a reprezentat cea mai mare pondere. Cererea totală a crescut în 2019 cu 18% comparativ cu 2018 când a fost consemnat un nivel de 400.000 metri pătrați.

La nivel național, Bucureștiul a atras aproape 83% din cererea totală de spațiii de birouri, fiind urmat de Cluj-Napoca (6,5%), Timișoara (4,4%) și Iași (3,2%).

Pe domenii de activitate, de departe cea mai mare pondere a cererii pentru spații de birouri la nivel național a venit dinspre sectorul de IT&C, acoperind aproape 40% din spațiul închiriat în 2019. Pe al doilea loc a fost sectorul de computers&high tech, cu 15,6%, urmat de banking insurance&financing, cu 8,4% și retail&consumer goods, cu 7,4%.

 

Record după record

Pentru prima oară în ultimii cinci ani, volumul investițiilor imobiliare din România în anul 2019 a depășit borna de un miliard de euro, totalizând aproximativ 1,06 miliarde de euro, în creștere cu 7% față de nivelul înregistrat în 2018, potrivit companiei de consultanță imobiliară CBRE.

2019 a fost anul orașelor regionale pentru tranzacțiile cu clădiri de birouri, Cluj-Napoca atrăgând investiții de aproape 200 milioane de euro, respectiv 20% din totalul volumului tranzacționat la nivelul țării, însă Bucureștiul a rămas lider, cu 64% din totalul tranzacțiilor. Clădirile de birouri au fost principalele produse tranzacționate, reprezentând aproape 75% din totalul tranzacțiilor la nivel național. Apetitul pentru clădirile de birouri din Capitală rămâne în continuare ridicat și sunt multiple oportunități, atât în zonele consacrate, precum CBD (Central Business District) și nordul Bucureștiului, precum și în zonele dinamice, aflate în continuare în plin proces de dezvoltare, precum vestul orașului, potrivit consultanților CBRE.

Din punct de vedere al profilului cumpărătorilor, investitorii israelienii ocupă primul loc prin tranzacția record de la finalul anului 2019, cu 36% din volumul tranzacționat, urmați de investitorii români (26%) și de fondurile sud-africane cu 17%.

De asemenea, 2019 a fost anul marilor tranzacții pe piața imobiliară din România, iar sectorul office a continuat să fie vedeta pieței. Anul anterior a fost încheiată cea mai mare tranzacție de pe piața locală, după achiziția de către AFI a portofoliului de birouri a NEPI Rockastle, constând în patru clădiri de birouri – Floreasca Business Park, The Lakeview, Aviatorilor 8 (București), City Business Centre (Timișoara). Valoarea tranzacției a depășit 300 de milioane de euro.

Un nume tot mai cunoscut când vine vorba de investiții în imobiliare este și cel al fraților Pavăl, fondatorii Dedeman. Cei doi oameni de afaceri din Bacău ne-au obișnuit în ultimii doi ani cu achiziții importante. Dacă în 2018 au achiziționat proiectul The Bridge din București în schimbul a aproximativ 200 de milioane de euro (reprezentând cea mai mare tranzacție imobiliară la data respectivă), în 2019 fondatorii Dedeman au dat o nouă lovitură și au cumpărat proiectul The Office din Cluj-Napoca de la antreprenorul Ovidiu Șandor și NEPI Rockastle. Valoarea tranzacției este estimată la 130 de milioane de euro, fiind, în același timp, cea mai mare tranzacție de real-estate din afara Bucureștiului.

Nici anul 2020 nu se va lăsa mai prejos din acest punct de vedere. Potrivit JLL, volumul investițiilor imobiliare va depăși în acest an 1,1 miliarde de euro, în condițiile în care tranzacții de peste 700 milioane de euro sunt în prezent deja semnate sau în proces de due dilligence.

 

Piețele regionale, în plin avânt

Stocul de birouri moderne din marile orașe regionale (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov) va atinge pragul de 1 milion de metri pătrați în 2020, cu o întârziere de aproape un an față de estimările inițiale, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit sursei citate, 2019 a fost un an record din perspectiva livrărilor, un un volum de aproape 130.000 de metri pătrați. La finalul primului semestru, stocul din aceste orașe se ridică la 872.000 mp, urmând să ajungă la 910.000 mp la finalul anului.

Cea mai dezvoltată piață rămâne Cluj-Napoca, cu un stoc de 330.000 de metri pătrați, fiind urmat de Timișoara (227.000 mp), Iași (185.000 mp) și Brașov (130.000 mp). În plus, sectorul de birouri din Cluj a fost în 2019 și pe radarul investitorilor, interesul fiind concretizat prin achizițiile realizate de grupurile Dedeman (The Office) și White Star (Liberty Technology Park).

Pentru anul 2020 este preconizată livrarea unor spații cu o suprafață de cel puțin 114.000 de metri pătrați, cele mai importante livrări anunțate fiind proiectul Record Park dezvoltat de grupul Speedwell în Cluj, cea de-a treia clădire a proiectului ISHO realizat în Timișoara de Mulberry Development, respectiv AFI Park Brașov.

În plus față de aceste proiecte realizate de dezvoltatori imobiliari, grupuri precum Banca Transilvania, cea mai mare bancă sistemul local, sau Continental, unul dintre cei mai importanți producători de componente auto, investesc în sedii proprii în Cluj, respectiv Iași.

Activitatea de închiriere din aceste orașe a fost susținută în special de companiile din sectoarele IT și BPO, cele mai mari tranzacții din ultimul an vizând suprafețe cuprinse între 4.000 și 5.000 de metri pătrați.

Ratele de neocupare continuă să fie scăzute, variind între 3% la Iași și 9% în Timișoara, în proiectele moderne, cu poziționare centrală, rata de disponibilitate fiind aproape de 0%. Chiriile au rămas stabile, pornind de la 11 – 13 euro / mp / lună în Brașov și putând atinge pragul de 15 euro / mp / lună în Cluj și Iași.

 

 

TOPUL FORBES BEST OFFICE HUBS, ediția 2020, analizează evoluția principalelor zone din România în care sunt dezvoltate clădiri de birouri moderne. În ultimii ani, concurența a devenit tot mai dură, iar, sub presiunea cererii, dezvoltatorii au prins curaj, plănuind să se extindă spre zone aproape ignorate până acum câțiva ani. Pentru realizarea topului, metodologia prevede următoarele criterii: rata de neocupare, stocul existent, livrările anunțate pentru 2020, structura cererii din 2019 și ponderea clădirilor verzi în stocul total din fiecare zonă. Datele statistice necesare au fost furnizate de companiile de consultanță imobiliară Knight Frank România, CBRE, JLL România, Colliers International România și Cushman & Wakefield Echinox.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii