Cautare




, Forbes Staff

Imobiliare |
|

Best Office Hubs 2020: Horațiu Florescu, Chairman & CEO, Knight Frank Romania & Hungary

 

 

Cum apreciați evoluția pieței clădirilor de birouri din București în 2019? Detaliați.

Am înregistrat un nou record în ceea ce privește cererea, care a ajuns la 388.000 de metri pătrați, o creștere de peste 20% față de anul trecut și cea mai mare din ultimii 10 ani.

A fost un an stabil, cu o creștere sănătoasă, fără urcușuri sau coborâșuri abrupte, vedem consolidări de portofolii, ceea ce arată maturizarea pieței.

Stocul total de birouri (clasă A și B) a depășit pragul de 3 milioane de metri pătrați, având în vedere că s-au livrat aproximativ 288.000 metri pătrați în 2019, o creștere de 80% față de anul precedent.

Am avut peste 230 de tranzacții, iar mărimea tranzacției medii a crescut la 1.625 mp de la 1.500 mp. Cele mai multe cereri au fost și anul acesta cele de relocări/cereri noi (46%), pre‑închirierile s-au situat pe locul al doilea (26%) și au fost urmate de renegocieri/reînnoiri (20%) și de extinderi (8%).

Suntem încântați că am reușit din nou performanța de a fi pe primul loc în numărul de metri pătrați tranzacționați în 2019 pe piața de birouri din București. Printre altele, am închiriat aproximativ 35% din proiectul Timpuri Noi Square, care totalizează peste 50.000 mp, și am fost implicați în tranzacții pentru clienți precum Gameloft, Ubisoft, Microchip.

Care sunt principalele trei tendințe pe care le remarcați pe piața de office anul acesta (din punctul de vedere al dezvoltatorilor, randamentelor, nevoi ale chiriașilor, valorii tranzacțiilor etc.)?

România atrage din ce în ce mai multe fonduri de investiții, avem o piață economică atractivă, precum și stabilitate politică, chiar dacă observăm o contractare minoră a randamentelor. Spre exemplu, la Business Breakfast-ul Knight Frank de la Londra (eveniment anual), România a ocupat scena cu o prezentare pentru publicul format atât din dezvoltatori și chiriași, cât și din reprezentanți ai fondurilor de investiții.

Chiriașii pun mare accent pe angajați, respectiv pe retenția și bunăstarea acestora. Vedem exemplele unor chiriași care fac o mapare a reședințelor angajaților, înainte de a lua decizii de relocare și multe companii sunt în competiție în ceea ce privește pachetele de wellbeing pe care le oferă. Flexibilitatea la locul de muncă schimbă perspectivele și îndată ce lucrul de acasă va deveni mai des întâlnit/dominant, vom observa schimbări și în culturile organizaționale, care într-un final se vor traduce în numărul de metri pătrați necesari, continuarea trend-ului de hotel desking, mai multe spații de lounge și săli de meeting.

Co-working-ul a intrat mai târziu la noi, față de alte piețe mai dezvoltate și are o creștere stabilă, chiar dacă nu fulminantă. Totuși, din punctul de vedere al dezvoltatorilor, este benefic să aibă astfel de spații, pentru că îi pot servi pe chiriașii care au nevoie de o astfel de flexibilitate.

 

Cum se modifică harta principalelor zone office din București și din țară (zone care se dezvoltă vs. zone care stagnează)?

Piața Presei Libere și-a confirmat statutul de nou hub de birouri, închizând anul cu o cerere totală de 57.000 metri pătrați, față de 21.000 în 2018. Observăm cea mai mare creștere dintre toate zonele de birouri din București.

Cea mai mare cerere din 2019 am avut-o în Centru-Vest, tranzacționări care totalizează peste 80.000 de metri pătrați (peste 20% din totalul pe București).

Începe să se contureze estul, unde se construiește cel mai mare proiect mixt din București (birouri, rezidențial și retail) în zona Pallady. Prima clădire de birouri, care va avea aproximativ 10.000 metri pătrați, se livrează în 2021.

Calea Floreasca/Barbu Văcărescu și Dimitrie Pompeiu sunt zone aproape saturate în acest moment, pentru că nu prea sunt spații libere în clădirile de birouri, dar și pentru că sunt puține terenuri disponibile pentru dezvoltare. Totuși, ele încă există și avem chiar și noi unul, de peste 20.000 mp, la vânzare în Aviației.

 

Care vor fi criteriile principale după care se vor ghida chiriașii? Ce facilități caută, ce tipuri de spații preferă?

Criteriile chiriașilor depind de specificul fiecărei industrii, ele nu vor suferi schimbări majore anul acesta, dar pe termen lung ne așteptăm să crească nevoile tehnologice, ceea ce va duce la creșteri de costuri.

Microsoft, spre exemplu, a anunţat că va ajunge până în 2030 să extragă dioxid de carbon din atmosferă, iar până în 2050 speră să fi captat suficient carbon pentru a compensa în totalitate emisiile produse vreodată de companie, alăturându-se altor companii mari de tehnologie care şi‑au stabilit ţinte ambiţioase pentru combaterea încălzirii globale.

Unii chiriași sunt interesați de opțiunile de reciclare din clădire și au directive foarte clare în acest sens, acest aspect este încă în dezvoltare la noi, dar cu siguranță va deveni o cerință obligatorie.

 

Cum estimați că va arăta structura cererii în 2020 (domenii de activitate ale chiriașilor etc.)?

În 2019, industria IT & C a rămas pe primul loc în ceea ce privește cererea pe domeniile de activitate ale chiriașilor, cu 208.000 mp, urmat[ de industria financiară/banking (60.000 mp). Anul acesta estimăm că vor rămâne tot acestea două în top. Posibil să apară cereri și din zona instituțiilor de stat, datorită calității superioare, oferite de noile clădiri de birouri, mult mai eficiente, în comparație cu cele în care au sediile în prezent.

 

La ce nivel se situează randamentele investițiilor din țara noastră comparativ cu alte state din regiune?

În ultimii doi ani s-a observat o apreciere susținută a randamentelor pe piața locală, dar în continuare diferențele se situează între 150-200 bps față de piețele comparabile din regiune – Cehia, Ungaria, Polonia. Tendința de scădere a randamentelor este vizibilă dar totuși nu este de așteptat să ajungem din urmă celelalte piețe până când nu vom vedea un interes și mai sporit din partea fodurilor mari de investiții cărora le va fi din ce în ce mai dificil să plaseze capital la randamentele deja foarte scăzute din regiune.

 

Care sunt principalele oportuntăți și pericole pe termen mediu pentru piața locală de birouri? Detaliați.

Succesul dezvoltatorilor de birouri din ultimii ani a dus la o creștere semnificativă a numărului de proiecte și asta va duce inevitabil la o creștere a ofertei pe segmentul de spații de birouri. Este clar că, în ultima perioadă, marea majoritate a spațiilor de birouri livrate au fost închiriate (multe chiar din fază de proiect) dar este necesar ca ritmul de creștere economică să se mențină și să fim în continuare o piață atractivă din perspectiva forței de muncă pentru a ne susține avantajul competitiv și pentru a oferi cadrul necesar companiilor existente de a se extinde și mai mult în următorii ani, precum și de a atrage nume noi pe piață.

Pe partea de oportunități, vedem că o mare parte din spațiile de birouri care urmează să se livreze anul acesta sunt deja închiriate și în paralel se negociază pentru 2021/2022. În același timp, clădirile de birouri care se livrează în București sunt la standarde foarte înalte, un feedback pe care îl primim deseori și de la colegii noștri din Londra sau New York, care ne vizitează.

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii