Ultima parte a anului trecut a adus mișcări majore pe piața dezvoltării de clădiri de birouri; achizițiile și anunțurile de noi dezvoltări s-au ținut lanț. În rolurile principale: Skanska, Globalworth, Forte Partners, Inter IKEA (prin Vastint, divizia sa de real estate), CA Immo, Immofinanz. Am putea spune, fără să exagerăm, că o asemenea activitate nu a mai fost înregistrată din perioada de dinainte de criză. Și această impresie se confirmă atunci când stai de vorbă cu Mihaela Gălățanu, head of research în cadrul companiei de consultanță imobiliară DTZ Echinox: „Stocul de birouri din București intră în a doua etapă de dezvoltare, după cea din 2007-2010. Livrările de spații office se află la cel mai mare nivel din 2009 încoace. În acel an au fost livrați 350.000 de metri pătrați, în 2016 va fi același volum. Din această suprafață, 100.000 de metri pătrați erau deja preînchiriați la sfârșitul trimestrului al treilea din 2015”.
DTZ Echinox: cererea spațiilor de birouri a crescut cu 10% în 2015
Unul dintre motivele acestui reviriment constă în randamentele mari oferite de România pe piața office, comparativ cu celelalte țări din Europa Centrală și de Est (ECE). Astfel, la sfârșitul primului semestru din 2015, randamentul adus de clădirile office era de 7,75% în București, comparativ cu 7,5% în Budapesta, 7% în Bratislava, 5,9% în Varșovia și 5,75% în Praga.
România e în competiție cu principalele țări din ECE – Polonia, Cehia, Ungaria -, pe segmentul office, încă din 2011, în special în privința cererii, pentru că din ce în ce mai multe companii și-au mutat operațiunile de back-office în ECE, datorită costurilor, atât de ocupare, cât și cu forța de muncă și taxele. „De fiecare dată când o companie se uită în ECE analizează toate piețele. România e în acest context de ani de zile, doar că acum a devenit extrem de interesantă din mai multe motive: e a doua țară din ECE, avem o piață foarte mare, are produse bune, care s-au «copt», chiriile sunt sustenabile, nu foarte ridicate, spre deosebire de perioada 2008-2010, când erau foarte mari și nu investea nimeni”, explică Mihaela Gălățanu.
Din perspectiva stocului, lucrurile nu stau la fel de bine pentru București. La sfârșitul lui 2015 erau, în Capitală, aproximativ 2,3 milioane de metri pătrați. Spre comparație, în Varșovia, oraș cu o populație mai mică decât a Bucureștiului (aproximativ 1,7 milioane versus 1,9 milioane de locuitori), stocul de clădiri de birouri moderne este de 4,6 milioane de metri pătrați. În Budapesta stocul ajunge la trei milioane de metri pătrați, iar în Praga, la 3,3 milioane de metri pătrați. Bucureștiul nu are, astfel, nicio șansă să ajungă din urmă capitalele menționate, chiar dacă în următorii doi ani vor fi livrați, pe piața din Capitală, aproape 550.000 de metri pătrați de spații office.
Cu toate acestea, Bucureștiul se află pe harta marilor investitori și dezvoltatori de spații office.
VEZI GALERIE FOTO – ASCENSIUNEA SEGMENTULUI OFFICE
Important de menționat este că evoluțiile din 2015, care vor conduce la livrările record din acest an, sunt, de fapt, o continuare a activității susținute din 2014. „În 2014, pe vremea asta, lumea se întreba dacă revirimentul este doar ocazional sau chiar se întâmplă ceva. În 2015 au continuat tendințele pozitive din 2014, s-au conturat lideri de piață și, poate mai important, jucători care au fost pasivi, care intraseră în România încă din timpul boom-ului, au devenit foarte activi în achiziții și sunt și jucători noi care intră în piață”, spune Mihaela Gălățanu.
Toate aceste mișcări din piață ale dezvoltatorilor și fondurilor de investiții care vizează clădiri office sunt datorate și unei creșteri a cererii. Important este că această cerere este nouă, adică vine din partea unor companii chiriașe care intră în prezent pe piață, care vor să se extindă sau care se mută în clădiri de birouri din vile sau apartamente. În primele nouă luni din 2015, cererea nouă a crescut cu 12% față de perioada similară din 2014, potrivit datelor furnizate de către DTZ Echinox. „În momentul în care cererea nouă e puternică, rata de absorbție a spațiilor vacante este foarte bună de la trimestru la trimestru, drept urmare rata de neocupare urmează un trend descendent. Dacă există acest segment de cerere nouă consistentă, rata generală de necoupare nu fluctuează, nu are creșteri, ci scăderi treptate”, explică Mihaela Gălățanu. Într-adevăr, anul trecut, rata de neocupare pe segmentul office a ajuns, la sfârșitul trimestrului al treilea, la 12,7%, în condițiile în care în primul trimestru din 2014 era de 17%.
De notat este faptul că zonele în care ratele de neocupare sunt cele mai mici sunt și principalii poli de dezvoltare pe segmentul office. Astfel, zonele de business încep să se contureze din ce în ce mai clar, așa cum se întâmplă și în alte mari orașe europene. Una dintre aceste zone, care și-a menținut în mod constant o rată de neocupare mică, este Central Business District (CBD), adică Piața Victoriei-Aviatorilor. „Vorbim despre centrul clasic de business al Capitalei, zona care dă chiria «prime». Acolo avem și acum o rată de neocupare de 5%, pentru că nu sunt livări. În 2016 va mai crește”, explică Mihaela Gălățanu. În CBD sunt în prezent în construcție două proiecte de referință. Unul dintre ele, Landmark, este construit de compania Comnord, situată pe locul 163 în topul Forbes 500 al celor mai valoroase companii românești. Celălalt proiect important din zonă este Ansamblul Oromolu, proiectat de arhitectul Dorin Ștefan și dezvoltat de New Europe Property Investments (NEPI), fond de investiții sud-african, unul dintre cei mai activi jucători din imobiliarul românesc. Ansamblul își datorează numele proprietății omonime, Casa Oromolu, construită în 1927 de către Mihail Oromolu, guvernator al Băncii Naționale a României în perioada 1922-1926, care a făcut, pe atunci, un împrumut de 6,5 milioane de lei interbelici. NEPI restaurează proprietatea, care va fi inclusă, arhitectural și funcțional, în ansamblu. Interesant este că NEPI a luat decizia de a investi în acest proiect după ce a primit Casa Oromolu în contul unei creanțe pe care o avea de încasat.
O altă zonă cu rată de neocupare foarte mică este vestul Bucureștiului, cuprinsă, din punctul de vedere al hub-urilor de spații office, între proiectele Green Gate, dezvoltat de cehii de la S Group și West Gate Business District, edificat de Genesis Development, companie controlată de omul de afaceri Liviu Tudor, cel mai mare proprietar român de spații office și unul dintre cei mai bogați români, cu o avere estimată la 540 de milioane de lei, potrivit ediției din acest an a topului Forbes 500. „Rata de neocupare din zona de vest este de 5-6% de foarte mult timp, pentru că singurul proiect livrat în ultima vreme a fost AFI Park, care, de fiecare dată când a finalizat o clădire, a făcut-o 100% ocupată. Am avut astfel o creștere de stoc și o rată de neocupare în scădere”, explică Mihaela Gălățanu.
În ultimele patru luni, nu mai puțin de patru proiecte au fost anunțate în zona de vest. Cel mai recent astfel de anunț a venit în noiembrie de la Vastint, brațul imobiliar al Inter IKEA, care a obținut autorizația de construire pentru un al doilea complex în București, numit Business Garden, amplasat pe Calea Plevnei nr. 159 – zona Orhideea. Cu doar câteva săptămâni înainte, Vastint demarase în mod oficial lucrările la un alt proiect office, Timpuri Noi Square.
Fondul de investiții CA Immo, care deține în România cinci clădiri de birouri cu o suprafață închiriabilă de 106.000 de metri pătrați, a început în această toamnă dezvoltarea unui nou proiect pe piața locală, în aceeași zonă. Orhideea Towers, primul proiect dezvoltat de la zero în România de către CA Immo – până acum, fondul de investiții austriac a făcut doar achiziții pe segmentul office – este amplasat în zona de centru-vest a Bucureştiului, în apropiere de stația de metrou Grozăvești și va necesita o investiție totală de 75 de milioane de euro. Aproape concomitent cu anunțul făcut de CA Immo a venit și cel al Forte Partners, o companie fondată de Ionuț Dumitrescu (fondatorul Eurisko, agenție imobiliară românească vândută către CBRE), Geo Mărgescu (un manager de numele căruia se leagă proiecte precum Europolis Logistic Park, sediul central al Millennium Bank sau clădirea de birouri Louis Blanc), și Johhny Jabra (fondatorul business-ului Nova Brasilia vândut catre Kraft Foods). Compania va dezvolta, pe termen mediu, două ansambluri – unul office și unul cu folosință mixtă office-comercial – pe două terenuri aflate în zona central-vestică a Bucureștiului, la o stație de metrou unul de celălalt. Investiția estimată de către companie pentru aceste două proiecte este de 100 de milioane de euro.
Un nou proiect de birouri în vestul Capitalei
Nu în ultimul rând, Skanska, dezvoltator suedez care a primit recent Premiul pentru modelul verde de business în dezvoltarea de clădiri de birouri în cadrul galei Forbes Green Awards din noiembrie 2015, a cumpărat un teren în suprafață de 21.306 metri pătrați de la omul de afaceri Ion Rădulea, pentru a dezvolta un nou ansamblu office. Skanska a intrat pe piața din România prin dezvoltarea ansamblului Green Court, două dintre cele trei clădiri ale ansamblului office din nordul Capitalei fiind vândute către Globalworth.
Portofoliul existent al companiei de investiții imobiliare Globalworth, condusă de omul de afaceri Ioannis Papalekas avea, în septembrie 2015, o valoare de piață de 808,8 milioane de euro, potrivit unui raport al companiei. În același document, reprezentanții Globalworth spuneau că au „progresat cu construcția proiectelor în dezvoltare, care după finalizare vor crește valoarea evaluată a portofoliului companie la circa 1,049 miliarde de euro”. Aceste proiecte au, ca dată de finalizare, anul 2016, cel mai important fiind Bucharest One, construit de compania Bog’Art, aflată pe locul 71 în topul Forbes 500 al celor mai valoroase companii din România.
Globalworth cumpără de la Skanska a doua clădire din Green Court
În septembrie, portofoliul Globalworth cuprindea nouă clădiri, în principal spații office, dar și rezidențiale și industriale și cinci proiecte în diverse stadii de dezvoltare. Cele mai recente achiziții ale Globalworth, în afară de a doua clădire din ansamblul dezvoltat de Skanska, finalizate în primul semestru al acestui an, sunt clădirile de birouri Unicredit Tower, Nusco Tower și clădirea A din ansamblul Green Court. Aceste achiziții, împreună cu livrarea a 44.000 de metri pătrați de spații industriale în complexul TAP din Timișoara către Continental, au dus la creșterea cu 102.500 de metri pătrați a suprafeței totale închiriabile deținute de Globalworth, până la nivelul de 336.071 metri pătrați.
Și pentru că a venit vorba despre Globalworth, este momentul să ne îndreptăm atenția către zona care a fost vedeta pieței office în ultimii ani: Calea Floreasca-Barbu Văcărescu. Și aici rata de neocupare a scăzut semnificativ în 2015, fiind, la sfârșitul trimestrului al treilea 2015, de 8%, debalansând zona Pipera-Sud (bulevardul Dimitrie Pompeiu), primul pol de dezvoltare office din București. Mutarea Orange din Iride Business Park în Green Court a fost cea care a contribuit din plin la creșterea ratei de neocupare din Pipera-Sud la 11% la sfârșitul trimestrului al doilea din 2015. Între timp, valoarea a ajuns din nou la 7%, cât era și în aceeași perioadă a anului trecut. Și în această zonă se lucrează la noi clădiri de birouri, fondul de investiții austriac Immofinaz anunțând recent finalizarea structurii primei faze a Metroffice, parte a Iride City, noua denumire a Iride Business Park. Globalworth are de asemenea un proiect în Pipera-Sud, denumit Campus.
Un alt jucător important din zona Calea Floreasca-Barbu Văcărescu este Portland Trust, care a vândut către GLL Real Estate Partners (unul dintre jucătorii care au ieșit din pasivitate pe parcursul acestui an) ansamblul office Floreasca Park, într-o tranzacție estimată la peste 75 de milioane de euro. Faptul că piața este efervescentă reiese și din mutarea făcută de Portland Trust, un dezvoltator mai degrabă conservator: a trecut imediat la următorul proiect, Oregon Park, situat vizavi de Floreasca Park.
Al treilea hub de birouri din nordul Capitalei, zona Pipera-Nord, cunoscută în piață sub denumirea „după barieră”, afectată de lipsa unei stații de metrou în imediata apropiere, are în continuare o rată de neocupare ridicată: 42%. „Este o zonă care a beneficiat de contextul pozitiv al întregii piețe și ea a performat, pentru că are cele mai bune prețuri de închiriere din București, iar calitatea spațiilor este foarte bună. În anul 2014, rata de neocupare era de 55% și există o anumită tipologie de chiriași care merg acolo, în general companii active în segmentul producției, cărora le convine extremitatea Bucureștiului pentru birouri. Mai sunt companii de IT care au back-office și sunt atrase de costurile mici. De când cu pasajul Pipera s-a făcut din nou o conexiune și se lucrează și la infrastructura din Pipera. A fost foarte mult timp o zonă nebăgată în seamă”, spune Mihaela Gălățanu.
Potrivit simulărilor realizate de către DTZ Echinox, rata de neocupare la nivel de București va ajunge, la sfârșitul lui 2016, la 14%, însă în condițiile livrării a 350.000 de metri pătrați de noi spații office pe parcursul anului. „Piața de birouri din București performează la cele mai ridicate cote și asta se poate vedea și din atitudinea dezvoltatorilor, care sunt jucători mari și au trecut prin tot felul de momente. E o piață tânără, are doar 15 ani”, conchide Mihaela Gălățanu.
