Cautare




, Contributor

Imobiliare |
|

Anul 2 D.C.

Sau de ce va fi 2016 primul an de adevărată revenire după criză a segmentului spațiilor de birouri.
horatiu florescu IMG_2272

Anul trecut, în iunie, într-un interviu acordat revistei „Forbes România”, Horațiu Florescu, Chairman & Ceo al companiei de consultanță imobiliară Knight Frank România, vorbea despre contextul economic pe fondul căruia venea decizia de rebranding a companiei ce se numea încă, pe atunci, The Advisers/Knight Frank. „Este un moment oportun pentru decizia de rebranding, care vine să confirme succesul biroului nostru pe piața locală și încrederea Knight Frank în România și în evoluția pieței“, spunea atunci Horațiu Florescu.

Cine sunt premianții de la Gala Forbes Best Office Buildings 2016

 Timpul i-a dat dreptate șefului Knight Frank România, compania cu cea mai mare cotă de piață, de 38%, fapt confirmat de statisticile pieței office autohtone. Astfel, 2016 se anunță a fi un an record în privința livrărilor: 400.000 de metri pătrați de spații office vor intra pe piață. Suprafața este de aproape patru ori mai mare decât media anuală livrată în ultimii cinci ani, 105.000 de metri pătrați, în condițiile unui take-up mediu anual de 248.000 de metri pătrați. Principalele hub-uri office din București sunt Dimitrie Pompeiu (stoc de 275.000 de metri pătrați la sfârșitul anului trecut, take-up de 69.000 de metri pătrați, pipeline pentru 2016 de 147.000 de metri pătrați și o rată de neocupare de 2,5%), Calea Floreasca-Barbu Văcărescu (stoc de 307.000 de metri pătrați la sfârșitul anului trecut, take-up de 62.000 de metri pătrați, pipeline pentru 2016 de 123.000 de metri pătrați și o rată de neocupare de 4,4%), Centru-Vest (stoc de 211.000 de metri pătrați la sfârșitul anului trecut, take-up de 17.000 de metri pătrați, pipeline pentru 2016 de 47.000 de metri pătrați și pentru 2017 de 70.000 de metri pătrați și o rată de neocupare de 8,7%) și CBD (stoc de 347.000 de metri pătrați la sfârșitul anului trecut, take-up de 18.000 de metri pătrați, pipeline pentru 2016 de 43.000 de metri pătrați și o rată de neocupare de 5,1%).

Ghidul Investițiilor : Segmentul office, vedetă în continuare

Segmentul IT&C a rămas în continuare pe primul loc în topul domeniilor economice generatoare de cerere pe piața office, cu 48% din aceasta, urmat de servicii profesionale (18%), domeniul medical și farma (8%), retail (7%) și financiar (4%). În nicio altă piață din zonă, precum Varșovia sau Praga, precum nici în piețele mature printre care Berlin, Londra sau Paris, segmentul de IT&C nu are o astfel de pondere în cerere. De pildă, acest segment este pe primul loc în Berlin (25% din cerere), Varșovia (18%) și Praga (23%), însă procentele sunt semnificativ mai mici. În Budapesta, IT-ul generează 25% din cerere, în timp ce în Paris și Londra nici măcar nu se află în Top 5 domenii care generează cerere pe segmentul office.

Influența IT-ului în piața office se vede și din topul celor mai mari tranzacții de închiriere realizate anul trecut: Genpact (22.000 de metri pătrați), Oracle (20.000, respectiv 10.400 de metri pătrați), Luxoft (8.800 de metri pătrați) și Carrefour (6.300 de metri pătrați), primele trei fiind intermediate de Knight Frank România, care are o cotă de piață de 48% pe segmentul IT&C.

Și pentru că a venit vorba despre piețele din Europa Centrală și de Est, trebuie spus că, în mediul de business, nu se mai pune problema dacă piața office bucureșteană va avea o evoluție ascendentă, ci dacă și mai ales când va reuși să concureze cu succes orașe precum Budapesta, Praga sau Varșovia. Deocamdată, stocul bucureștean de clădiri de birouri este mult mai mic față de cele trei capitale menționate: 2,17 milioane de metri pătrați față de 3,28 milioane (Budapesta), 3 milioane (Praga), respectiv 4,6 milioane (Varșovia), potrivit datelor Knight Frank România. Comparația cu piețele mature din vestul Europei aproape că nici nu își are rostul: stocul este de 20,9 milioane de metri pătrați în Londra; 18,5 milioane în Berlin și 16,73 milioane în Paris. Bucureștiul stă mai bine în privința ratei de neocupare: 11,7%, față de 12% în Budapesta și Varșovia și 14,6% în Praga. În piețele mature, rata de neocupare este mult mai mică: 3,7% în Berlin, 4,4% în Londra și 4,6% în Paris.

Scurt tratat de istorie office a Bucureștilor

La nivelul chiriei prime, Bucureștiul este aproape de Praga, cu 18-18,5 euro pe metru pătrat pe lună. În capitala Cehiei, intervalul este cuprins între 18,5 și 19,5 euro pe metru pătrat pe lună, în timp ce în Budapesta este de 15,5 euro/mp/lună, iar în Varșovia – 23 de euro/mp/lună. În piețele mature, chiriile sunt de 133 de euro/mp/lună (Londra), 38 de euro în Paris și 24 de euro în Berlin. Din perspectiva tranzacțiilor, suprafața medie închiriată pe operațiune este de 1.247 de metri pătrați în București, comparativ cu 708 metri pătrați în Budapesta, 861 în Praga și 960 în Varșovia.

Un alt aspect important relevat de Horațiu Florescu la bilanțul unui an de când compania pe care o conduce a devenit Knight Frank România este evoluția piețelor secundare din România, adică a orașelor mari, reședințe de județ, în afara Bucureștiului. În piețele mature din vestul Europei, precum Germania, dar și în Europa Centrală, în țări precum Polonia, există orașe în afara capitalelor în care segmentul office este solid reprezentat, ba chiar mai bine decât în acestea. De exemplu, în Germania, stocul office din München este de 22,78 milioane de metri pătrați, iar chiria prime medie este de 16,3 euro/metru pătrat/lună, mai mare decât în capitala Berlin. Alte piețe secundare reprezentative din Germania sunt Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart. La fel, în Polonia, în afara Varșoviei există alte câteva piețe office secundare: Cracovia, Wroclaw, Poznan, Katowice, Lodz, Poznan.

În România, cele mai importante piețe secundare pe segmentul office sunt Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov. În al doilea val de orașe secundare în care segmentul office se va dezvolta în viitor se află Constanța, Sibiu, Craiova, Tîrgu Mureș. Stocul total de spații de birouri din orașele regionale este de aproximativ un sfert din cel din București, dintre dezvoltatorii regionali cei mai importanți remarcându-se New Europe Property Investments (NEPI) și Iulius Group. Piața din orașele regionale este într-o fază emergentă incipientă, comparativ cu Polonia, potrivit reprezentanților Knight Frank România, însă calitatea foarte bună a forței de muncă este un factor de creștere. Domeniile economice generatoare de cerere sunt, în aceste piețe, IT-ul și producția, printre principalii chiriași numărându-se Oracle, Genpact, Amazon, Bitdefender, Unicredit Business Integrated Solutions, CGS, Tata Technologies. Chiriile din orașele secundare sunt situate la 12-15 euro pe metru pătrat pe lună pentru clădirile office clasa A și între 8 și 11 euro/mp/lună pentru clasa B.

Din perspectivă investițională, randamentul oferit de clădirile de birouri este de 7,5%, similar cu cel din Budapesta (7%) și încă mai mare față de cele din Praga (5,75%) și Varșovia (6%). De notat este că topul celor mai mari tranzacții de anul trecut nu este condus de un complex office, ci de unul industrial: Europolis Logistic Park, achiziționat de P3 de la CA Immo pentru 120 de milioane de euro. Achiziția ansamblului office Floreasca Park de către fondul de investiții GLL de la Portland Trust, pentru o sumă de aproximativ 100 de milioane de euro, se situează pe locul al doilea, iar centrul comercial Iris Titan, achiziționat de către NEPI pentru 86 de milioane de euro, încheie top 3 cele mai mari tranzacții încheiate anul trecut.

Din aceeași perspectivă investițională, este de remarcat faptul că Bucureștiul oferă, în prezent, cele mai mici prețuri pe segmentul office. Astfel, în capitala României, un investitor cu un buget de 100 de milioane de euro poate achiziționa 38.879 metri pătrați de spații office. Cu același buget, poate cumpăra 30.720 de metri pătrați în Budapesta, 25.392 mp în Praga și 23.091 mp în Varșovia. În Paris și Londra, banii îi ajung investitorului pentru „doar” 4.768, respectiv 4.131 de metri pătrați de spații office.

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii