Cautare




, Staff

https://www.facebook.com/forbesromania https://twitter.com/ForbesRo

Imobiliare |
|

19 pentru 2019- Între expansiune și stabilizare

Piața imobiliară locală a crescut în ritm alert pe parcursul ultimilor ani, iar temerile că bula imobiliară se va sparge s-au amplificat, însă contextul diferă față de cel din 2008.
064_real estate

Anul acesta, livrările de spații de birouri de pe piața locală vor atinge un volum record, urmând să fie finalizate peste 20 de clădiri de birouri, în creștere cu 60% față de anul 2018 când s-au livrat aproximativ 270.000 de metri pătrați. Astfel, este de așteptat ca la nivel național să fie livrate clădiri de birouri cu o suprafață de circa 450.000 de metri pătrați, cele mai multe dintre spațiile noi de birouri fiind concentrate în București.

Tot în 2019 ar urma să fie finalizată și cea mai înaltă clădire din România. Este vorba de clădirea clădirea Openville UBC din Timișoara, dezvoltată de omul de afaceri Iulian Dascălu. Aceasta ar urma să fie inaugurată în a doua jumătate a anului, având o înălțime de 155 de metri, 27 de etaje și peste 50.000 de metri pătrați.

De asemenea, Vastint va livra în a doua parte a anului proiectul Business Garden Bucharest (43.000 de metri pătrați suprafața închiriabilă), iar proiectul Renault Bucharest Connected, dezvoltat de Globalworth, ar urma să fie finalizat în prima parte a anului.

Companiile din București cu sedii în clădiri de birouri moderne au un cost lunar de ocupare a spațiilor cuprins între 175 și 500 de euro per angajat, iar cele mai scumpe clădiri de birouri sunt cele din zona Piața Victoriei – Aviatorilor – Piața Charles de Gaulle, arată datele unei analize realizate de Cushman & Wakefield Echinox. Astfel, costurile de ocupare a spațiilor per angajat pornesc de la aproximativ 175-180 de euro pe lună în zone precum cele din Sud, Est sau Pipera Nord și pot depăși valoarea de 500 de euro pe lună pentru angajații care lucrează în CBD (Piața Victoriei – Aviatorilor – Piața Charles de Gaulle). În zona CBD sunt cele mai mari chirii din București, iar companiile fac investiții majore pentru confortul angajaților, alocând bugete consistente pentru amenajare și spații mai generoase pentru fiecare stație de lucru.

Stocul de spații de birouri moderne a ajuns la aproximativ 2,64 milioane de metri pătrați, dintre care peste 50% este reprezentat de clădiri clasa A. Rata medie de neocupare în București a scăzut în 2018 până la aproximativ 8,3%, atingând unul dintre cele mai reduse niveluri de după criza din 2008. Piața de spații de birouri s-a dezvoltat într-un ritm galopant și în 2018, fiind impulsionată în principal de creșterea cererii, iar trendul se va menține și pe parcursul anului 2019. Datorită noilor livrări din București, piața închirierii de birouri va crește într-un ritm alert și în acest an. Cu toate acestea, numărul chiriașilor nu a crescut în ultimii ani, iar piața de birouri poate ajunge în următorii ani într-un punct de saturație. Noile clădiri de birouri nu vor avea probleme în găsirea chiriașilor, însă cele mai vechi ar putea rămâne fără clienți.

 

Rezidențialul, încotro?

Prețurile apartamentelor din România au crescut constant pe parcursul ultimilor ani, aspect ce alimentează temerile cu privire la izbucnirea unei noi crize pe piața imobiliară similară cu cea din urmă cu un deceniu. Cu toate acestea, riscurile din prezent nu sunt la fel de mari ca în urmă cu zece ani, din moment ce contextul actual este mult diferit față de cel din 2008. Prețurile apartamentelor sunt semnificativ mai mici în prezent față de cele din perioada boom-ului din urmă cu un deceniu, diferența de prețuri fiind de circa 40%.

Cu toate că prețurile de pe segmentul rezidențial au înregistrat creșteri constante pe parcursul ultimilor ani, ritmul de creștere al prețurilor a încetinit în 2018. Astfel, pe fondul majorărilor reduse de preț din 2018, media trimestrială a variațiilor de pe segmentul rezidențial s-a situat, după primele nouă luni ale anului 2018, la un nivel de 1,16%, față de 2,2% în 2017 și, respectiv, 2,9% în 2016. În schimb, în intervalul de timp de dinaintea izbucnirii crizei imobiliare din urmă cu un deceniu, marja trimestrială de creștere a prețurilor depășea 10%. Așadar, tendinţa de temperare a ritmului scumpirilor este cât se poate de evidentă, iar acest fapt reprezintă un semn al stabilizării pieței. De asemenea, în anul 2018 s-a înregistrat și o scădere semnificativă a numărului de imobile vândute față de anul precedent, scăderea fiind de circa 20%, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Scăderea cererii pe piața de rezidențial este și va fi influențată de factori precum emigrarea accelerată, creșterea dobânzilor, reducerea semnificativă a fondurilor pentru programul Prima Casă sau sporul natural negativ, astfel că vânzările de case, apartamente şi terenuri, precum şi eliberarea autorizaţiilor de construcţie au început să scadă. Mai mult decât atât, numărul de credite acordate pentru achiziţia unei locuinţe ar putea scădea, în condiţiile în care BNR a limitat gradul de îndatorare pentru creditele ipotecare.

Pe fondul creșterilor semnificative a prețurilor din ultimii ani, temerile față de izbucnirea unei noi crize deveniseră tot mai puternice. Cu toate acestea, după jumătatea anului 2018 piața a început să se stabilizeze, iar actualul context este mult diferit de cel din 2008, astfel încât o eventuală criză imobiliară de anvergură este mai puțin probabilă. Prin urmare, piața rezidențială, care a traversat o perioadă de boom în ultimii ani, va intra într-o zonă de stagnare, mai ales în contextul creșterii dobânzilor, dar și ca urmare a faptului că evenimentele din 2008 sunt încă prezente în memoria colectivă.

 

Tranzacții importante

Valoarea tranzacțiilor de pe piața imobiliară din România a depășit 4 miliarde de euro pe parcursul ultimilor 5 ani, iar cei mai activi cumpărători au fost investitori sud-africani, cu o cotă de piață de 28%, aceștia fiind urmați de investitorii greci (14%), francezi (10%) și români (7%), potrivit unei analize a firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Pe parcursul ultimilor 5 ani, piața locală a atras investitori din peste 15 țări de pe patru continente, atenția cumpărătorilor fiind cel mai mult concentrată asupra proprietăților din București, cu o cotă de 69% din capitalul plasat. Tranzacții au fost realizate și în Timișoara, Brașov, Cluj-Napoca, Sibiu, Iași, Craiova sau Pitești, cota de piață a acestor orașe variind între 2% și 5%.

Piața imobiliară locală a redevenit atractivă în ultimii ani, având o evoluție solidă, cu tranzacții relevante și un bazin de cumpărători din ce în ce mai divers. Alături de jucătorii tradiționali, precum NEPI Rockcastle și Globalworth, care au dominat piața în ultimul deceniu, au intrat un număr semnificativ de companii noi, precum PPF, Dedeman, Prime Kapital, Revetas, Cerberus, Lion’s Head Investments, Atterbury sau One United, în timp ce jucători cu vechime în piață, precum GLL, Catinvest sau CA Immo, au redevenit activi în piața de investiții. Având fundamente solide, bazate pe o cerere sustenabilă din partea ocupanților și un nivel al randamentelor atractiv, piața imobiliară locală va continua să genereze lichiditate, permițând dezvoltatorilor să se capitalizeze pentru demararea unor proiecte noi.

 

Cea mai bună perioadă

Piața spațiilor industriale și logistice din România traversează cea mai bună perioadă din istorie, atât din perspectiva cererii, cât și a ofertei, însă dezvoltarea este concentrată în orașele care au acces la cel puțin o autostradă care facilitează transportul și distribuția mărfurilor, arată datele unui studiu efectuat de Cushman & Wakefield Echinox.

Astfel, la finele celui de-al treilea trimestru al anului 2018, stocul spațiilor industriale și logistice din România a ajuns la 3,42 milioane de metri pătrați, iar circa 90% dintre aceste spații sunt situate în București, Timișoara, Cluj-Napoca, Pitești, Ploiești, Sibiu, Arad, orașe legate la rețeaua locală de autostrăzi.

Și în orașe precum Iași, Râmnicu Vâlcea, Brăila sau Roman au fost dezvoltate parcuri logistice moderne, însă acestea nu beneficiază de acces direct la artere rutiere de mare viteză, iar proiectele sunt în majoritatea cazurilor punctuale, fiind realizate la cererea expresă a unui ocupant.

În prezent, Bucureștiul are un stoc de peste 1,6 milioane de metri pătrați spații depozitare, având o pondere de 48% în stocul total. Capitala este urmată în clasament de Timișoara (440.000 mp), Cluj-Napoca (254.000 mp), Ploiești (240.000 mp) și Pitești (240.000 mp), potrivit raportului Romania Industrial & Logistics Market, realizat de firma de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Nivelul chiriilor a continuat să fie stabil, în condițiile în care rata de ocupare este de peste 95% în majoritatea orașelor. Depozitele de clasă A sunt tranzacționate la valori cuprinse între 3,5 și 4,25 euro/ mp/ lună, prețul fiind stabilit în funcție de diverse criterii precum momentul ocupării, suprafață sau specificațiile tehnice.

Ținând cont de planurile de dezvoltare anunțate de marii jucatori din această piață, este de așteptat ca stocul spațiilor logistice și industriale din România să depășească pragul de 4 milioane de metri pătrați până la finalul anului 2019.

 

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii