18 pentru 2018: Dezechilibrele pieței imobiliare - Forbes.ro
Cautare




, Staff

Servicii financiare |
|

18 pentru 2018: Dezechilibrele pieței imobiliare

Piața imobiliară și construcțiile au intrat pe un trend de creștere, mai mult sau mai puțin accelerată, în funcție de segmentul de piață. Cât de mult este prea mult?
120 dosar 18 imobiliare

Accelerarea creșterii preţurilor imobiliare este unul dintre cele cinci riscuri la adresa stabilității financiare din România, potrivit celui mai recent „Raport asupra stabilității financiare”, cel din decembrie 2017, realizat de Banca Națională a României. Este drept că este considerat un risc de intensitate redusă, dar, totuși, este printre cele doar cinci menționate de Banca Centrală.

„Prețurile locuințelor au avut o dinamică pozitivă, dar semnificativ mai redusă decât în numeroase țări din Uniunea Europeană, pe fondul creșterii veniturilor populației, îmbunătățirii așteptărilor viitoare ale indivizilor privind situația financiară şi menținerii ratelor de dobândă la valori extrem de reduse. Cu toate acestea, doar o parte redusă din tranzacţiile imobiliare sunt finanţate prin credit. Pe termen mediu, potențialele riscuri care pot fi generate de portofoliul de credite cu garanții ipotecare vizează sensibilitatea ridicată la riscul de creștere a ratei dobânzii a debitorilor care au contractat un credit ipotecar“, se detaliază în Raportul menționat.

 

Imobiliarele, supraevaluate?

Expunerea sectorului bancar față de piața imobiliară rezidențială este substanțială, potrivit Raportului BNR privind stabilitatea financiară: creditul populației cu garanții imobiliare reprezenta 80,4 miliarde de lei, în septembrie 2017, în această categorie fiind incluse creditele ipotecare (inclusiv creditele ipotecare cesionate) şi creditele de consum garantate cu ipoteci acordate populaţiei, dintr-un total al stocului pentru populație, de aproximativ 230 de miliarde de lei. Ponderea creditelor garantate cu ipoteci în stocul total de credite acordate populaţiei era de 68%, la finalul lunii septembrie, iar dintre acestea creditele ipotecare sunt majoritare (80% din totalul creditelor cu garanții imobiliare acordate populației), în contextul reducerii semnificative a stocului creditelor de consum garantate cu ipoteci (cu 9,5%, în termeni anuali, iunie 2017).

Volumul de credit „Prima Casă” se menținea majoritar, atât la nivelul de stoc, cumulând 62,5%, din creditul ipotecar, la septembrie 2017, dar și ca pondere în volumul de credit nou acordat în prima parte a anului trecut, aproximativ 65%. Stocul de credit ipotecar a avansat, în termeni anuali, de 13,1% (septembrie 2017), datorită creditului nou (care reprezintă 20% din stocul de referință, septembrie 2016), temperat de contribuțiile negative ale ratelor de rambursare a creditelor (-6%), respectiv de operațiunile de curățare a bilanțurilor (-1%). În plus, activele imobiliare reprezintă 77% din totalul activelor deținute de populație, respectiv 1.330 de miliarde de lei, iar ponderea sectorului construcții și imobiliar în rata de insolvabilitate consemnată printre finanțările acordate de bănci era de 10,5%, la nivelul anului 2016, mai arată datele BNR.

Iancu Guda, preşedintele Asociaţiei Analiştilor Financiar-Bancari din România (AAFBR), a spus, în cadrul unui eveniment organizat de Bursa de Valori București (BVB), la începutul lunii ianuarie 2018, că imobiliarele sunt supraevaluate cu 20%-25%, în prezent, iar programul „Prima Casă” ar trebui oprit gradual. „Acum văd imobiliarele supraevaluate undeva la 20%-25%. Dacă faci un calcul mediu cu chiria care poate fi încasată pe metrul pătrat, pe zece ani, cu un grad de ocupare de 90% al activului şi reinvestirea chiriei, la un randament anualizat real de 3%, pe o clasă de active cu risc sub medie, cum ar fi obligaţiuni, atunci ajungi la un preţ pe metrul pătrat de 1.000 – 1.050 de euro. Astăzi este 1.250 de euro. Pentru rezidenţialele nişate, într-o zonă foarte bună, ajunge la 2.000 de euro pe metrul pătrat. Îmi indică, mai degrabă, un maximum de 1.500 de euro pe acelaşi calcul de chirie, încasată pe zece ani şi reinvestită la un randament de 3%”, a explicat Guda.

Programul „Prima Casă” continuă în acest an, în ciuda contestărilor, Guda nefiind singurul care susține că este nevoie ca acesta să fie limitat. Plafonul alocat garanţiilor pentru acest an în cadrul „Prima Casă” însumează două miliarde de lei, o scădere de 25% față de anul trecut. De la lansarea acestui program, în 2009 (de Guvernul Boc, pentru a impulsiona piața imobiliară și construcțiile, după o scădere puternică), până la sfârşitul lunii noiembrie 2017, au fost acordate 238.305 garanţii şi promisiuni de garantare, în valoare totală de 20,78 de miliarde de lei, potrivit Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii.

 

Prețurile locuințelor, încă mult sub nivelul din boom

Așteptările proprietarilor privind prețurile pentru apartamentele scoase la vânzare în România, atât noi, cât și vechi, erau cu 10,48% mai mari, la sfârșitul lunii decembrie 2017, față de aceeași perioadă a anului anterior, ajungând până la 1.160 de euro pe metru pătrat util, potrivit Indicelui Imobiliare.ro. „Interesant este că, după trei trimestre de creșteri (+4% în primul trimestru, +2,56% în trimestrul al doilea, și, respectiv, +4,38% în trimestrul al treilea), suma medie solicitată pentru un apartament pe plan național s-a diminuat ușor în trimestrul al patrulea, cu 0,77% mai exact. Această tendință de stabilizare a prețurilor, resimțită inclusiv în cele mai mari două orașe ale țării (București și Cluj‑Napoca), poate fi pusă, cel puțin parțial, pe seama epuizării fondurilor pentru programul «Prima Casă», ce a dus la o temperare a cererii pentru locuințe”, afirmă reprezentanții Imobiliare.ro.

Cu toate acestea, nivelul prețurilor cerute de proprietari este mult redus, față de cel mai ridicat din boomul imobiliar, de 2.058 de euro pe metru pătrat util, din martie 2008. Astfel, comparativ, între cele două perioade, scăderea prețurilor cerute pentru apartamente rămânea, la finele anului trecut, la un nivel ridicat, comparativ cu primăvara anului 2008, de 77,4%, reiese din datele Imobiliare.ro. De asemenea, față de decembrie 2008, când criza își arăta colții, proprietarii cereau pentru un metru pătrat util de apartament aproximativ 1.547 de euro, cu aproape 33,4% peste nivelul de la finalul anului trecut. În plus, față de cel mai redus nivel, din decembrie 2016, de 891 de euro pe metru pătrat util, creșterea prețurilor cerute din decembrie 2017 era de 30,2%.

 

Forța rezidențialului

De altfel, piața rezidențială a tras în sus piața construcțiilor anul trecut. Volumul lucrărilor de construcţii a scăzut pe total, ca serie brută, cu 6,9%, în perioada 1 ianuarie 2017 – 30 noiembrie 2017, comparativ cu aceeași perioadă a anului anterior, potrivit Institutului Național de Statistică. „Pe elemente de structură, au avut loc scăderi la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente cu 25,1% şi la lucrările de reparaţii capitale cu 19,9%. Lucrările de construcţii noi au crescut cu 2,8%. Pe obiecte de construcţii au avut loc scăderi la construcţiile inginereşti cu 23,2% şi la clădirile nerezidenţiale cu 14,1%, iar clădirile rezidenţiale au crescut cu 68,7%”, potrivit unui comunicat de presă al INS.

Adică, lipsa lucrărilor de infrastructură se resimte semnificativ pe piața construcțiilor. Iar tendința este confirmată și pe seria ajustată, în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate, unde volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 8%, în aceeași perioadă, față de perioada similară din anul anterior. „Pe elemente de structură, s-au înregistrat scăderi la lucrările de întreţinere şi reparaţii curente cu 23,2% şi la lucrările de reparaţii capitale cu 20,3%. Lucrările de construcţii noi au crescut cu 3,1%. Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut la construcţiile inginereşti cu 24,5% şi la clădirile nerezidenţiale cu 13,7%. Volumul lucrărilor de construcţii a crescut la clădirile rezidenţiale cu 66,5%”, se mai menționează în documentul de presă al Statisticii. În plus, între 1 ianuarie 2017 și 30 noiembrie 2017, s-au eliberat 38.879 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în creştere cu 7,6% faţă de aceeași perioadă a anului precedent. Această creştere este reflectată în următoarele regiuni de dezvoltare: Nord-Est (+844 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (+716), Centru (+429), Sud-Est (+292), Vest (+249), Sud-Vest Oltenia (+248) şi Sud-Muntenia (+95). O scădere s-a înregistrat în regiunea de dezvoltare Nord-Vest (-128 autorizaţii).

La nivelul întregii țări, anul trecut, au fost vândute, 627.802 imobile, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), numărul incluzând toate tipurile de tranzacții, de la cele rezidențiale la cele cu terenuri. Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate, anul trecut, în București, de 82.477 de unități, urmat de județul Cluj, cu 43.774 de unități, și de Ilfov, cu 41.687 de unități. Județele cu cele mai puține imobile vândute, în aceeași perioadă, au fost Teleorman (4.470 de unități), Sălaj (3.920 de unități) și Caraș-Severin (3.615 de unități). De asemenea, numărul ipotecilor, la nivel național, anul trecut, a fost de 254.405, conform datelor ANCPI.

 

Campioana creșterilor 

Capitala a consemnat cea mai mică marjă anuală de creștere a prețurilor, respectiv de aproximativ 10%, de la 1.141 de euro la 1.256 de euro pe metru pătrat util, conform Indicelui Imobiliare.ro. În schimb, Cluj-Napoca a fost campioana absolută în ceea ce privește creșterile de prețuri pe segmentul rezidențial. Anul trecut, așteptările vânzătorilor de apartamente din Capitala Transilvaniei s-au ridicat cu aproximativ 16,84%, de la 1.247 de euro la 1.457 de euro pe metru pătrat. „Cluj-Napoca a recuperat, astfel, cea mai mare parte din declinul consemnat în perioada de recesiune, valoarea actuală situându-se foarte aproape de punctul maxim al pieței, respectiv 1.551 de euro pe metru pătrat util, în aprilie 2008”, au subliniat reprezentanții Imobiliare.ro.

Iașiul a fost un alt oraș în care au avansat puternic prețurile apartamentelor. În capitala Moldovei, Indicele Imobiliare.ro arăta, la finele anului trecut, o creștere de 13,7% a prețului mediu solicitat pentru apartamentele noi și vechi, de la 854 de euro la 971 de euro pe metru pătrat util. În timp ce, în Timișoara, apartamentele scoase la vânzare s-au scumpit, per ansamblu, cu 11,59%, anul trecut, față de sfârșitul anului anterior, de la 1.027 de euro la 1.146 de euro pe metru pătrat util. În Brașov, prețul mediu solicitat pentru un apartament a crescut cu aproximativ 12%, în ultimul an, de la 900 de euro la 1.009 euro pe metru pătrat util, fiind pentru prima dată, după 2008, când depășește acest prag. Constanța este celălalt mare centru regional în care apartamentele au depășit, anul acesta, pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat util. Prețurile apartamentelor din orașul de la malul Mării Negre au crescut cu 12,74%, de la 973 de euro la 1.097 de euro pe metru pătrat util.

 

Comercial: creștere stabilă

Pe piața comercială, actorii imobiliari nu anticipează deloc o posibilă criză, ca urmare a creșterii consumului. Pe piața spațiilor de birouri din București, suprafața disponibilă, la finalul anului trecut, era de aproximativ 2,5 milioane de metri pătrați închiriabili, la care se vor adăuga aproximativ 200.000 de metri pătrați, în acest an. În țară sunt disponibili aproximativ un milion de metri pătrați de spații de birouri de clasa A, care vor fi suplimentați în acest an. Atât în țară, cât și în Capitală se estimează o menținere a chiriilor, între 10 și 18 euro/metru pătrat închiriat, lunar, noul stoc neinfluențându-le nici în jos, nici în sus.

Pe piața de retail, stocul de spații era de aproximativ trei milioane de metri pătrați închiriabili în România, la finele lui 2017, la care se vor adăuga 100.000 de metri pătrați, în acest an. De asemenea, chiriile vor rămână stabile – între 25 de euro și 75 de euro pe metru pătrat închiriabil, lunar, în funcție de oraș, locație, dimensiune, calitate și perioadă.

Pe piața industrială, suprafața închiriabilă la finele anului trecut era de aproximativ 3,5 milioane de metri pătrați, din care aproximativ o treime în jurul Bucureștiului, mai ales la Vest de oraș. Aceasta va crește în acest an cu 300.000 – 400.000 de metri pătrați, în funcție de cererile chiriașilor. Nivelul chiriilor pentru spațiile de calitate variază, lunar, între 3 euro și 4 euro pentru un metru pătrat închiriabil, în funcție de locație, dimensiune și facilități. Nici acestea nu vor crește anul acesta.

Postează un comentariu

sau înregistrează-te pentru a adaugă un comentariu.

*

Comentarii

Nu există comentarii