FacebookTwitterLinkedIn

Fulga Dinu a condus transformarea CPI Property Group în unul dintre liderii pieței imobiliare din România. Cum se vede viitorul prin ochii celui mai puternic lider feminin din domeniul imobiliar local?

Pe fondul unor tranzacții importante la nivel internațional, CPI Property Group, controlat de miliardarul ceh Radovan Vitek, a intregrat în 2022 portofoliul imobiliar al fondului de investiții austriac Immofinanz, unul dintre primii investitori intrați pe piața românească în urmă cu două decenii, iar în 2023 a început integrarea portofoliului S Immo, care cuprinde, printre altele, mallul Sun Plaza și hotelul Novotel din Capitală. 

La conducerea operațiunilor CPI Property Group România se află cea mai puternică femeie din industria imobiliară locală, Fulga Dinu, cea care a reușit până acum să gestioneze cu succes integrarea portofoliilor, realinierea, lichidarea activelor care nu fac parte din strategia de bază pe termen lung, dar mai ales dezvoltarea și maximizarea profitului pentru activele aflate sub umbrela CPI. De altfel, Fulga Dinu conducea încă din 2018 operațiunile Immofinanz de pe piața locală, fiind responsabilă de mai multe zeci de tranzacții prin care a reușit să „limpezească” situația complexă a celui care era, la un moment dat, cel mai activ fond de investiții străin de pe piața imobiliară locală. 

Vezi aici dosarul complet 24 pentru 2024

„Pentru perioada următoare avem trei mari categorii de priorități. În primul rând, trebuie să consolidăm portofoliul existent pe piața de birouri și să creștem gradul de ocupare. Este o provocare în momentul actual al pieței și trebuie să fim creativi”, spune Fulga Dinu, Country Manager CPI Property Group România. Suntem într-una dintre clădirile proaspăt modernizate din cadrul proiectului Victoria Park, aflat chiar peste drum de mallul din zona Băneasa, iar pe o porțiune din parcarea din fața clădirii se lucrează la linia de metrou care va lega orașul de Aeroportul Otopeni. 

CPI Property Group România a devenit în ultimii ani unul dintre cei mai mari jucători de pe piața imobiliară locală. Portofoliul de birouri înseamnă peste 365.000 mp GLA (suprafață închiriabilă) de spații premium. În 2023, compania a încheiat contracte noi și prelungiri pentru aproximativ 50.000 mp GLA, reprezentând 14% din volumul total al tranzacțiilor de pe piața de office din București. „Clădirile de birouri din portofoliul S Immo sunt aproape în totalitate proiecte noi, așa cum e cazul The Mark, Expo Business Park sau cele două clădiri din proiectul Campus 6”, adaugă Fulga Dinu, care constată amuzată că integrarea portofoliului S Immo a însemnat și reîntâlnirea cu unii dintre foștii chiriași din clădirile Immofinanz.

O tendință care devine din ce în ce mai prezentă în România este întoarcerea oamenilor la birou, crede Fulga Dinu. De altfel, circa trei sferturi dintre angajații chiriașilor aflați în clădirile CPI Property Group România vin deja la birou. Există însă și excepții.

„Prezența este mai scăzută la birourile companiilor mari de IT, în special cele americane, și mai sunt companii de servicii financiare ai căror angajați preferă să stea acasă, dar în rest cei mai mulți vin la birou.” 

În ultimii ani, piața spațiilor de birouri din România a fost martora unor tranzacții semnificative. Totuși, în prezent, în Capitală se observă o lipsă de proiecte noi de birouri pentru anul 2024 și pentru perioada următoare. Această situație generează presiuni asupra pieței, într‑un moment în care angajații revin la birou și economia continuă să crească.

În contextul actual, prețurile chiriilor pentru spațiile de birouri au început să crească, marcând trecerea ușoară de la o piață dominată de chiriași la una cu un raport al forțelor mai echilibrat. Acesta este un efect al mai multor factori, inclusiv al incertitudinilor macroeconomice, al costurilor în creștere pentru materialele de construcție și al dificultăților de aprovizionare. Creșterile chiriilor, care au atins chiar și 10% într-un an din cauza inflației ridicate, reflectă ajustările la noile condiții de piață.

Pe de altă parte, Fulga Dinu recunoaște cu sinceritate că CPI Property Group România deține în continuare mai multe clădiri de birouri care fie sunt scoase la vânzare, fie sunt evaluate pentru a atrage un nou tip de chiriași. De exemplu, Global Business Center din zona Politehnica a Bucureștiului este pus în vânzare, în timp ce pentru o clădire de birouri din Pipera se analizează câteva planuri creative de schimbare de destinație. Dacă pentru CPI Property Group România soluțiile creative au implicat, de exemplu atragerea unor clienți din sectorul medical, alți proprietari de spații de birouri au ales să le reconvertească în apartamente, explorând astfel noi oportunități de afaceri în ciuda momentului mai puțin fericit pe care îl traversează segmentul, mai ales în ceea ce privește clădirile de birouri mai vechi.

Forța mallurilor

Portofoliul CPI în România include proprietăți de retail care totalizează 270.000 de metri pătrați de suprafață închiriabilă (GLA), iar prezența mallului Sun Plaza din București, parte a portofoliului S Immo, completează oferta de centre comerciale Immofinanz, prezente în diverse orașe ale țării sub marca VIVO! Până la această achiziție, Immofinanz nu avea centre comerciale în Capitală.

„A doua prioritate a companiei se îndreaptă acum către renovarea mallurilor, cu planuri de investiții semnificative care vizează mai mult decât simple lucrări de întreținere, în scopul de a consolida poziția acestor centre pe piață. Vrem să stabilizăm și să poziționăm și mai bine mallurile noastre în piață.” În contrast cu Statele Unite, unde era mallurilor pare să se fi încheiat, în România, centrele comerciale se bucură de o popularitate în creștere. La nivel național, există un număr mai mare de anunțuri de dezvoltări pentru noi proiecte de retail decât pentru spații de birouri. 

Postpandemie, mallurile din România au înregistrat un succes remarcabil, cu liste de așteptare pentru spații de închiriat și zone de food-court extrem de solicitate, transformându-se în centre de divertisment naționale.

„Este impresionant cum merg mallurile noastre postpandemie. În primul rând, avem liste de așteptare pentru chiriași, iar zonele de food-court sunt extrem de căutate. Mallul e distracție națională!”, zâmbește Fulga Dinu, o caracteristică definitorie a stilului său de management și personal. În București, succesul marilor centre comerciale este adesea atribuit accesibilității lor, fiind situate în proximitatea stațiilor de metrou sau la distanțe scurte de mers pe jos de acestea. Dar popularitatea mallurilor poate fi explicată și prin lipsa altor zone comerciale de interes în Capitală. Comparativ, opțiunile de retail de pe Bulevardul Magheru și în alte zone principale din București sunt limitate, și se remarcă și prezența unor magazine secondhand, lipsindu-le o ofertă de lux sau high-end. „Calea Victoriei începe să-și revină, cu cafenele și magazine posh, însă pentru nevoi diverse consumatorii preferă în general mallurile.”

Momentul creativ

Portofoliile integrate ale Immofinanz și S Immo sub umbrela CPI România includ o diversitate de active, printre care se numără și hotelul Novotel de pe Calea Victoriei din București. Cu toate acestea, există și active care nu corespund viziunii companiei pe termen lung.

„O altă prioritate este vânzarea unor active specifice, inclusiv clădiri de birouri și terenuri care nu mai sunt relevante pentru strategia noastră pe termen lung. Printre activele aflate în proces de vânzare se află clădiri de birouri și diverse terenuri. Ținta este să vindem tot ce nu este core asset.” 

Fulga Dinu, un executiv cu experiență în domeniu, a demonstrat creativitate în transformarea și reorientarea activelor. De exemplu, în 2021, Immofinanz a închiriat o clădire de 11.000 mp din parcul Iride Grupului Provita, care a transformat-o în spital. În 2022, grupul Leventer Medical a închiriat 6.500 mp în proiectul myhive Victoria Park pentru a dezvolta un alt spital. Fulga Dinu subliniază că spitalele pot deveni hub-uri comunitare, atrăgând investiții suplimentare precum restaurante, cafenele, supermarketuri și farmacii. 

„Trebuie să folosești clădirile, trebuie să te miști, să ții pasul cu timpurile, despre asta e vorba. Adaptabilitatea și inovația sunt esențiale, la fel ca și eficientizarea costurilor”, spune oficialul CPI Property Group România, care consideră că portofoliul Immofinanz se mândrește cu unul dintre cele mai mici costuri de operare de pe piață, iar în următoarea perioadă se va încerca alinierea treptata și pentru portofoliul S Immo. Comasarea echipelor și licitarea unui portofoliu extins permit companiei să mențină cheltuielile sub control și să inoveze continuu.

„Am optimizat mult comasând cele două echipe. Acum, cu un portofoliu așa de mare, ne este și mai ușor să facem, spre exemplu, optimizare de costuri pe management. Când licităm un portofoliu de sute de mii de metri pătrați, reușim să ținem foarte bine în frâu costurile diverselor tipuri de servicii. În plus, facem tot felul de inovații.”